T05PT - IMT

Nota: Estas diretrizes pretendem ser apenas um resumo. As leis e regulamentos fiscais mudam frequentemente e, por vezes, de forma inesperada. Recomenda-se vivamente que procure aconselhamento profissional.

Quem deve pagar IMT

Qualquer pessoa que compre um imóvel (casas, garagens, lojas, entre outros) poderá ter de pagar o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).

Para solicitar a isenção de IMT, é necessário preencher o Modelo 1 de IMT no portal das Finanças. Pode também consultar a Câmara Municipal da área onde pretende comprar o imóvel para saber se pode ter direito à isenção de IMT.

A isenção de IMT, assim como do Imposto de Selo (IS), também pode ser concedida no caso da primeira compra de habitação própria e permanente por pessoas com menos de 35 anos.

O pagamento do IMT é efetuado no momento da escritura do imóvel, salvo se o adquirente estiver isento de pagamento.

Valores de 2026

Os valores sobre os quais incide o IMT foram atualizados em 2% nas tabelas de IMT para habitação própria e permanente e IMT Jovem e Habitação.

Sempre que o adquirente for não residente, a taxa será sempre de 7,5% na aquisição de um prédio urbano ou de uma fração autónoma de prédio urbano destinada a habitação, sem qualquer isenção ou redução. Os emigrantes portugueses estão excluídos desta regra, mantendo as suas taxas alinhadas com os residentes. Também estão excluídos desta taxa única de IMT na compra de habitação aqueles que se tornarem residentes para efeitos fiscais em território nacional dentro de dois anos a contar da data de aquisição.

As tabelas de IMT variam de acordo com o destino da habitação adquirida. As taxas de IMT são mais baixas se o imóvel se destinar a habitação própria e permanente, e mais elevadas se for segunda habitação ou para arrendamento.

Como pagar o IMT

O IMT é cobrado sobre a transmissão onerosa da propriedade ou da propriedade parcial de imóveis.

O sujeito passivo é a pessoa que adquire o imóvel. O pagamento deste imposto deve ser feito em qualquer repartição de Finanças antes da conclusão da compra, pois o documento comprovativo do pagamento é um dos documentos exigidos para a escritura, salvo se houver isenção.

O pagamento pode também ser feito online no site das Finanças, após entrar na sua área pessoal:

Cidadãos > Os Seus Serviços > Entregar > Declarações > IMT > Declaração

Deverá preencher o formulário chamado Modelo 1 IMT.

Se a transmissão ocorrer no estrangeiro, o imposto deve ser pago durante o mês seguinte.

Há um tutorial no YouTube em português no canal da AT com instruções sobre como pagar este imposto juntamente com Imposto de Selo: YouTube - AT

A partir do minuto 1:45 é mais fácil de seguir, mas sugerimos que peça ajuda a um advogado, mediador imobiliário, contabilista ou amigo que fale português.

Isenções

Entre as diferentes isenções de natureza efetiva e pessoal previstas para diversos fins, destacam-se:

• Aquisições feitas pelo Estado, Regiões Autónomas, autarquias e associações e federações de municípios de direito público, bem como pelos seus serviços, estabelecimentos e organismos, incluindo institutos públicos sem caráter comercial;
• Aquisições feitas por fundos de investimento imobiliário 100% detidos pelo Estado, Regiões Autónomas, autarquias e associações e federações de municípios de direito público, bem como pelos seus serviços, estabelecimentos e organismos sem caráter comercial;
• Aquisições por governos estrangeiros para fins exclusivamente diplomáticos ou consulares;
• Aquisições por instituições privadas de solidariedade social e entidades legalmente equivalentes para fins estatutários;
• Aquisições para fins religiosos por pessoas coletivas religiosas legalmente registadas;
• Compra de prédios rústicos por jovens agricultores candidatos a subsídios;
• Aquisições de prédios classificados como de interesse nacional, público ou municipal;
• Aquisições em zonas economicamente desfavorecidas por empresas para atividades agrícolas ou industriais essenciais ao desenvolvimento regional;
• Compra de imóveis para revenda sob certas condições;
• Aquisição de imóveis por pessoas coletivas de utilidade pública, museus, bibliotecas, escolas, instituições culturais, científicas, literárias ou artísticas, de solidariedade social ou beneficentes, desde que para fins diretos e imediatos;
• Aquisições de edifícios urbanos para reabilitação urbana, desde que as obras se iniciem no prazo de três anos após a compra;
• Aquisição de imóveis urbanos destinados exclusivamente a habitação própria e permanente, até 106 346 € (132 933 € para Madeira e Açores) – não aplicável a não residentes;
• Prédios de baixo valor patrimonial destinados à habitação própria e permanente de contribuintes de baixos rendimentos, desde que o rendimento bruto do agregado não ultrapasse 2,3 × 14 IAS;
• IMT Jovem: compradores jovens (até 35 anos) estão isentos até 330 539 €. Para Madeira e Açores este valor é 413 174 €. Condições: primeira aquisição, destinada a habitação própria e permanente, não serem proprietários de outro imóvel residencial nos três anos anteriores e não serem considerados dependentes para IRS;
• Incentivo à agregação de parcelas rústicas: transferências de terrenos rústicos para unir parcelas vizinhas são isentas de IMT e Imposto de Selo, mediante pedido prévio antes da venda ou contrato.

Regra geral de pagamento

O IMT deve ser pago no dia da liquidação ou no primeiro dia útil seguinte. Caso não seja pago, os documentos ficam sem efeito e será necessário efetuar nova liquidação para realizar a escritura.

Base tributária

O IMT incide sobre o valor pelo qual o imóvel é transmitido, determinado da seguinte forma:

1. Normalmente, considera-se o valor da compra, salvo se o valor patrimonial registado nas Finanças for superior;
2. Sempre que haja avaliação oficial, o valor desta será considerado, exceto se o preço de compra for mais elevado;
3. Regras especiais aplicam-se a imóveis adquiridos pelo Estado ou autarquias, em leilões forçados ou administrativos, ou expropriados para utilidade pública.

Taxas

• 5% sobre a transmissão de terrenos rústicos sem licença de construção;
• 6,5% sobre terrenos com licença de construção, garagens e imóveis comerciais;
• 10% para edifícios urbanos ou rurais adquiridos por residentes em territórios com regime fiscal mais favorável.

Documentos necessários para pagamento: identificação de compradores e vendedores, NIF de todas as partes e “caderneta predial” ou qualquer documento com o número de registo do imóvel.

Segue o link com as tabelas atualizadas para 2026: Oficio_circulado_40129_2026.pdf

Para saber quanto terá de pagar se comprar um imóvel este ano e de acordo com as tabelas acima, multiplica-se o preço de compra pela taxa marginal e deduz-se do resultado a banda de correção.

Para simplificar esta explicação, tomámos como exemplo um imóvel a adquirir como residência permanente por €250.000,00 por 1 pessoa com mais de 35 anos.

Como pode ver o preço de compra de €250.000,00 cai no 4º escalão, logo o preço de compra é multiplicado por 7% (a taxa marginal) do resultado deduz-se o valor na mesma linha.

(250 000 € × 7%) – 10 457,96 € = 7 042,04 €
Neste caso, o IMT a pagar seria 7 042,04 €.

Haverá também lugar ao pagamento de Imposto do Selo à taxa de 0,80% sobre o valor de compra ou o valor patrimonial tributário (consoante o que for mais elevado), a pagar no momento da aquisição.

250 000 € × 0,80% = 2 000 €

Total a pagar: 9 042,04 €

Açores e Madeira

Quando localizado nas Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira, poderá beneficiar de taxas reduzidas. Abaixo apresentam-se as taxas aplicáveis às regiões autónomas da Madeira e dos Açores para 2026.

Ambas as regiões seguem a mesma lógica de escalões do continente, mas os limites e as parcelas a abater são ligeiramente diferentes, devido à autonomia fiscal regional.

A informação sobre eventuais isenções extraordinárias de IMI e IMT nas ilhas deverá ser consultada junto de cada município.

As tabelas poderão ser vsitas AQUI.

Se o adquirente for uma pessoa colectiva residente num país, território ou região sujeito a um regime fiscal claramente mais favorável (Paraíso fiscal black-listed + 1 revogado), as taxas de IMI, IMT e Imposto do Selo terão uma taxa agravada. Informe-se junto do seu consultor fiscal.