T02PT - IMI - Imposto sobre Imóveis

Nota: Estas diretrizes são apenas um resumo. As leis e regulamentos fiscais mudam frequentemente e, por vezes, de forma inesperada. Recomenda-se vivamente que procure aconselhamento profissional.

O IMI é um imposto que incide sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT), que corresponde ao valor do imóvel registado junto da Autoridade Tributária.

A taxa a aplicar depende de uma decisão do município e pode variar entre 0,3% e 0,45% para prédios urbanos (com exceções, que podem elevar a taxa até 0,5%). Os prédios rústicos pagam uma taxa de 0,8%. Assim, conhecendo a taxa praticada pelo município onde se localiza a sua habitação, basta multiplicá-la pelo VPT.

Mesmo que o seu município mantenha a mesma taxa de IMI, muitos proprietários irão pagar mais IMI em 2026, devido a:

• Aumento do VPT resultante do ajustamento pela inflação (aumento médio de 4,5%);
• Aumento do VPT decorrente da atualização do custo de construção.

Valor de construção

O Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) estabelece que um dos elementos objetivos considerados na avaliação dos prédios urbanos é o valor médio de construção por metro quadrado, a fixar anualmente.

Este valor base é um dos fatores mais influentes na fórmula de cálculo do VPT. Quando aumenta, o VPT tende a aumentar e, consequentemente, o IMI também poderá aumentar (a menos que o município reduza a taxa de IMI).

Para 2025, o valor base dos prédios edificados — utilizado na fórmula do VPT — foi de 665 € / m².

Este valor resulta de:

• Valor médio de construção: 532 € / m²;
• Acréscimo de 25% (conforme previsto no CIMI):
  532 € × 1,25 = 665 €.

De acordo com a Portaria n.º 471/2025/1, que fixa os valores para 2026, o valor médio de construção sobe para 570 €, sendo que a lei (artigo 39.º do CIMI) determina o acréscimo de 25% para obter o valor base dos prédios edificados (de forma a refletir o valor do terreno onde o edifício se encontra implantado).

Valor base para o cálculo do VPT:
570 € × 1,25 = 712,50 €.

VPT – Valor Patrimonial Tributário

A fórmula de cálculo do VPT utiliza coeficientes relativos a:

• Localização;
• Qualidade e conforto;
• Afetação;
• Área;
• Idade do imóvel… e o valor base de construção, que para 2026 é de 570 € / m².

O Valor Patrimonial Tributário (VPT) encontra-se disponível na matriz predial urbana, a qual pode ser consultada no Portal das Finanças. Uma vez que muitos dos coeficientes utilizados no seu cálculo dependem do zonamento municipal e de tabelas técnicas, apenas a Autoridade Tributária pode calcular o VPT oficial.

Como saber o VPT do seu imóvel

Opção 1:

1. Aceda ao Portal das Finanças
2. Inicie sessão com o seu NIF + palavra-passe ou Chave Móvel Digital
3. No menu superior, selecione “Património”
4. Clique em “Imóveis”
5. Será apresentada a lista de todos os imóveis registados em seu nome
6. Clique no imóvel pretendido — o VPT aparece na página de detalhes do imóvel

Opção 2:

1. Inicie sessão no Portal das Finanças
2. Na barra de pesquisa, procure por “Caderneta Predial”
3. Selecione “Obter Caderneta Predial”
4. Escolha o imóvel
5. Faça o download do ficheiro em PDF
6. O VPT encontra-se na primeira página, normalmente identificado como “Valor Patrimonial Tributário (VPT)”

Coeficientes de Idade

Os coeficientes de idade são aplicados de acordo com a antiguidade do imóvel, ou seja, dependem do número de anos decorridos desde a data da licença de utilização ou da conclusão da obra. Este coeficiente diminui à medida que o imóvel envelhece.

Como a Autoridade Tributária não atualiza automaticamente este fator, o coeficiente considerado é o que vigorava à data da última avaliação solicitada pelo contribuinte, e não o coeficiente atual. Assim, se nunca tiver solicitado uma nova avaliação, poderá estar a pagar IMI como se o imóvel fosse novo, mesmo que, por exemplo, tenha 20 anos de idade.

Isto pode representar até mais 20% de imposto do que o necessário, valor que poderá poupar utilizando um simulador (fonte: DECO PROteste – Simulador de IMI | Pague Menos IMI).

Em alguns casos, pode ser vantajoso solicitar uma nova avaliação do imóvel, mas é sempre aconselhável confirmar previamente com o seu contabilista.

IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis

O IMI é um imposto municipal que incide sobre o valor patrimonial dos imóveis situados no território de cada município. Os imóveis classificam-se como rústicos, urbanos ou mistos.

Incidência do Imposto

O sujeito passivo do imposto é o proprietário, usufrutuário ou titular do direito de uso ou fruição do imóvel a 31 de dezembro do ano a que o imposto respeita.

* Esta taxa pode, nas circunstâncias específicas previstas no n.º 18 do artigo 112.º do Código do IMI, subir até 0,5%.
Compete ao município definir, anualmente, a taxa aplicável.

Os imóveis detidos por empresas sediadas em jurisdições offshore (com domicílio em territórios constantes da lista negra, incluindo os territórios entretanto removidos – “black-listed + 1 revoked”) são tributados à taxa fixa de 7,5%, independentemente do tipo de imóvel.

No seguinte site é possível consultar as taxas por ano e por município:
Portal das Finanças (portaldasfinancas.gov.pt )

Isenções: https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/apoio_contribuinte/Folhetos_informativos/Documents/Proprietarios_de_predios_direitos_e_deveres.pdf

IMI FAMILIAR

Existem municípios que concedem uma redução do IMI a famílias com filhos.

Para beneficiar do desconto, o agregado familiar deve cumprir cumulativamente os seguintes requisitos:

• Os dependentes devem ter menos de 25 anos e não auferir rendimentos;
• O agregado familiar deve ser proprietário exclusivo do imóvel;
• O imóvel deve ser utilizado como habitação própria e permanente;
• O imóvel deve estar identificado como domicílio fiscal do agregado, com a morada registada nas Finanças para efeitos fiscais e de notificações.

O desconto depende do número de filhos. Pode verificar se o seu município concede este benefício no site das Finanças, selecionando o ano + distrito e, na página seguinte, o município. A informação encontra-se na última coluna: “Dedução fixa por agregado” + Info.

As taxas podem variar anualmente.

Não é necessário apresentar qualquer pedido. O desconto é aplicado automaticamente pela Autoridade Tributária, com base na informação disponível (declarações de IRS, entre outras).

Para efeitos da atribuição do desconto, a composição do agregado familiar considerada é a que exista no último dia do ano anterior àquele a que o imposto respeita.
Ou seja, para o IMI de 2026, é considerada a composição do agregado familiar em 31 de dezembro de 2025.

LIQUIDAÇÃO E PAGAMENTO

O imposto é liquidado anualmente, para cada município, pelos Serviços Centrais da Autoridade Tributária, com base nos valores patrimoniais e nos proprietários registados em 31 de dezembro do ano a que o imposto respeita.

Os prazos normais de pagamento do IMI em Portugal Continental são:

• Até 100 €: pagamento único até 1 de junho de 2026
• Mais de 100 € e até 500 €: duas prestações, até 1 de junho e 30 de novembro de 2026
• Mais de 500 €: três prestações, até 1 de junho, 31 de agosto e 30 de novembro de 2026

Em abril, é enviada a cada contribuinte uma nota de cobrança, contendo toda a informação relevante sobre o imóvel, o respetivo valor patrimonial tributário e o imposto a pagar. Esta informação também pode ser consultada no site das Finanças.

Caso prefira pagar o montante total de uma só vez, mesmo que seja superior a 100 €, é possível fazê-lo em maio (até 1 de junho de 2026).

Para tal, deve ter em atenção a primeira nota de cobrança, onde constam duas referências de pagamento:

• À esquerda da notificação encontra-se a referência para pagamento da primeira prestação (a utilizar caso opte pelo pagamento faseado);
• No final da página, à direita, surge uma referência alternativa para pagamento do montante total. Neste caso, o pagamento deve ser efetuado até 31 de maio (ou 1 de junho de 2026).

Após receção da notificação da Autoridade Tributária e Aduaneira, o IMI pode ser pago através do Multibanco, homebanking (opção “Pagamentos ao Estado”) ou diretamente num serviço de Finanças.

Caso não receba a notificação, pode consultar o valor a pagar no site das Finanças (após login):
Cidadãos > Os Seus Serviços > Consultar > Imóveis > Notas de Cobrança

É igualmente possível aderir ao débito direto (ver ficha informativa própria da afpop). A adesão deve ser efetuada através do Portal das Finanças. Esta opção é útil para evitar coimas e encargos adicionais por incumprimento de prazos.

O QUE ACONTECE SE O IMI NÃO FOR PAGO?

Se o pagamento do IMI for efetuado após o prazo legal, o proprietário fica sujeito a coimas. Neste caso, é emitida uma certidão de dívida e iniciado um processo de execução fiscal.

No âmbito deste processo, o contribuinte é notificado para proceder ao pagamento voluntário do imposto em falta no prazo de 30 dias. Acrescem juros de mora e custas processuais.

Caso o pagamento voluntário não seja efetuado, o imóvel pode ser vendido judicialmente, desde que não se destine a habitação própria e permanente ou seja de elevado valor.

AIMI

Introduzido em 2017, o Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI) aplica-se a proprietários que detenham imóveis em Portugal com um valor patrimonial tributário superior a 600.000 €.
No caso de propriedade conjunta entre cônjuges ou unidos de facto, o AIMI apenas é devido quando o valor excede 1.200.000 €.

Os associados que detenham imóveis com VPT superior a 600.000 €, ou cujos imóveis sejam detidos por uma empresa, receberão uma liquidação adicional de IMI.

O AIMI é um imposto acrescido ao IMI regular e veio substituir o antigo Imposto do Selo anual, que incidia sobre imóveis com VPT superior a 1.000.000 €. Este imposto incide sobre imóveis habitacionais detidos por pessoas singulares ou coletivas.

Salienta-se que os valores tributados correspondem ao valor total dos imóveis detidos pela mesma pessoa.
Por exemplo, se um contribuinte possuir dois imóveis, um com VPT de 200.000 € e outro de 500.000 €, o AIMI incidirá sobre 100.000 €, uma vez que a soma dos valores excede os 600.000 €.

Este imposto adicional incide apenas sobre os montantes superiores a 600.000 €, sendo que o IMI normal se aplica aos valores abaixo desse limite.

Taxas de AIMI aplicáveis a pessoas singulares:

• De 600.000 € a 1.000.000 €: 0,7%
• Superior a 1.000.000 €: 1%
• Superior a 2.000.000 €: 1,5%

Os imóveis pertencentes a empresas são tributados a 0,4% sobre qualquer valor de VPT. Quando a empresa está sediada em países onde o sistema fiscal é considerado favorável (Paraísos Fiscais na lista negra + 1 revogado) este imposto adicional é cobrado a 7,5%.

As pessoas singulares verão os seus imóveis tributados a 0,7% quando o VPT de todos os imóveis de que são proprietários atingir o montante de €600.000,00.

Em qualquer dos casos acima referidos, quando o VPT atingir um milhão de euros, o imposto adicional passa a ser uma taxa fixa de 1%. Por exemplo, um imóvel de propriedade particular com um VPT de €1.200.000,00 será tributado a 0,7% pela diferença entre €600.000,00 e €1.000.000,00 e a 1% pelos restantes €200.000,00.

Para casais com património comum:

• Até €1.200.000,00: 0%

• Mais de €1.200.000,00: 0,7%

• Mais de €2.000.000,00: 1%

• Mais de €4.000.000,00: 1,5%

Os casais casados ou em união defacto podem optar pela tributação conjunta em sede de AIMI, mediante a apresentação da Declaração de Opção dos Sujeitos Passivos Casados ou em União de Facto, somando neste caso os valores patrimoniais tributários dos prédios de que cada um deles seja titular, com uma única liquidação de AIMI.

Quando esta opção é exercida, o limite a partir do qual este imposto é cobrado é multiplicado por dois, ou seja, o AIMI incide sobre valores superiores a €1.200.000,00 A Declaração de Opção dos Sujeitos Passivos Casados ou da União de Facto deve ser entregue de 1 de abril a 31 de maio, exclusivamente através do Portal das Finanças.

Caso esta declaração não seja entregue no prazo estabelecido, o AIMI é cobrado a cada um dos cônjuges, sobre a soma dos valores dos imóveis que se encontravam registados a 1 de janeiro do ano a que o AIMI respeita na respectiva titularidade.

O AIMI será liquidado todos os anos em junho e o pagamento deverá ser efectuado em setembro.