FS48 - Direitos de aquisição de terrenos

Esta ficha informativa foi elaborada na sequência do artigo "Direito de Preferência", publicado na revista UPDATE (fevereiro de 2026), para aprofundar esta caraterística.

Comprar Terrenos Rurais em Portugal - Uma Visão Legal Simplificada para Compradores Estrangeiros

Ao comprar terrenos rurais em Portugal, existem regras legais específicas que vão para além das verificações habituais feitas em transacções imobiliárias normais. Uma das mais importantes - e muitas vezes negligenciada pelos compradores estrangeiros - é o direito legal de preferência.

Este direito pode permitir que outra pessoa adquira o terreno pelo mesmo preço e condições, substituindo o comprador original.

O que é o direito de preferência?

De acordo com a lei portuguesa, certas pessoas - principalmente proprietários de terrenos rurais vizinhos ou comproprietários - podem ter o direito legal de adquirir uma propriedade rural antes de um terceiro comprador.

Se este direito for validamente exercido, o adquirente substitui-se ao comprador e torna-se proprietário do imóvel, sendo o comprador reembolsado.

Propósito deste regime

O regime legal de preferência tem por objetivo:

• proteger a estrutura fundiária agrícola nacional

• promover explorações agrícolas economicamente viáveis

• prevenir a fragmentação excessiva do solo rural

Trata-se de um regime jurídico obrigatório. Não pode ser excluído por contrato, sendo nula qualquer cláusula que o pretenda fazer.

Quando se aplica o direito de preferência?

O direito de preferência só se aplica se estiverem reunidas todas as seguintes condições:

• a transmissão é onerosa (i.e. uma venda, não uma doação)

• a propriedade está legalmente classificada como terreno rural

• as propriedades são fisicamente contíguas (partilham um limite comum)

• a terra que está a ser vendida é mais pequena do que a unidade agrícola mínima legalmente definida aplicável a essa região e tipo de terra

• o comprador é um terceiro que ainda não detém um direito de preferência.

Além disso, o proprietário vizinho que pretenda exercer o direito não deve possuir já terras que excedam a unidade agrícola mínima, uma vez que se presume que essas terras são economicamente viáveis por si só.

O que é a unidade agrícola mínima?

A unidade agrícola mínima é a superfície mínima de terra considerada necessária para uma utilização agrícola sustentável.

Varia consoante:

• a localização geográfica

• o tipo de atividade agrícola

• se a terra é de regadio ou de sequeiro

Exemplos:

Na zona do Algarve:

• 2.5 hectares (regadio)

• 8 hectares (sequeiro)

Algumas zonas do Alentejo:

• até 4 hectares (regadio)

• até 48 hectares (sequeiro)

Por este motivo, cada propriedade deve ser avaliada individualmente antes de se celebrar um contrato de compra e venda.

Exclusões legais

O direito de preferência não se aplica quando:

• um dos imóveis seja urbano ou destinado a uso não agrícola

• a venda envolva um conjunto de imóveis não contíguos que, no seu conjunto, constituam uma exploração agrícola familiar

Direitos de preferência dos comproprietários

Se a propriedade for detida em compropriedade, qualquer comproprietário tem direito de preferência quando outro comproprietário vende a sua parte.

Este direito prevalece sobre todos os outros direitos legais de preferência.

Regime especial: Reserva Agrícola Nacional (RAN)

Quando o terreno se situar dentro da Reserva Agrícola Nacional (Reserva Agrícola Nacional - RAN), aplica-se um regime muito mais rigoroso:

• os proprietários vizinhos têm sempre direito de preferência

• a dimensão do terreno e a existência de edifícios são irrelevantes

• a unidade agrícola mínima é geralmente três vezes maior do que fora da RAN

Dever de notificação

Antes de vender, o vendedor deve notificar formalmente todos os titulares de direitos de preferência, indicando:

• a identidade do comprador

• o preço acordado

• os termos essenciais da transação

O preemptor tem 8 dias para decidir se exerce o direito.

Se não for devidamente notificado, o credor de preferência pode ainda intentar uma ação judicial no prazo de 6 meses após ter tido conhecimento da venda.

Conselhos práticos para compradores

Antes de comprar um terreno rural em Portugal, os compradores devem sempre verificar:

• se a área do terreno é inferior à unidade agrícola mínima aplicável

• se a propriedade está localizada dentro da RAN ou de outra zona agrícola protegida

• se os proprietários vizinhos ou co-proprietários têm direitos legais de preferência

Para compradores estrangeiros, uma avaliação jurídica prévia é essencial para evitar resultados inesperados e transacções falhadas.

O direito de preferência não é uma mera formalidade - pode determinar o sucesso ou o fracasso da compra de um terreno rural. afpop recomenda vivamente que os deputados procurem assistência profissional.

Complemento

Direito de preferência das Câmaras Municipais
Em determinadas condições, as Câmaras Municipais dispõem igualmente de um direito de preferência e, nas zonas urbanas, até de um direito de expropriação. Os compradores devem, portanto, verificar se o imóvel que pretendem adquirir está abrangido por um plano de ordenamento urbano (Plano Diretor Municipal, PDM) ou se se encontra numa Área de Reabilitação Urbana (ARU). Nesses casos, é necessário obter aconselhamento profissional antes da compra.

Fontes - Código Civil Português

Artigo 1380 - Direito legal de preferência dos proprietários rurais confinantes

Artigo 1381º - Exclusões legais do direito de preferência

Artigo 1410º - Ação de preferência e requisitos processuais

(Regulamentação complementar: Portaria (Portaria) n.º. 19/2019, de 15 de janeiro, sobre unidades mínimas agrícolas)

Esta informação foi prestada pelo Dr. Eduardo Serra Jorge da ESJ Advogados (esjorge@esjaadvogados.com)