T07NL - Vermogenswinstbelasting (Mais Valias)

Opmerking: Deze richtlijnen zijn alleen bedoeld als samenvatting. Belastingwetten en -regels veranderen vaak en soms onverwacht. Het wordt sterk aangeraden professioneel advies in te winnen.

De verkoop van onroerend goed in Portugal, ongeacht of de verkoper nu een ingezetene of niet-ingezetene is, moet worden aangegeven bij de Belastingdienst (Finanças) in Portugal. De verkoop van een permanente woning (vaste woonplaats) in Portugal heeft een specifieke wetgeving en de vermogenswinst kan worden vrijgesteld van belastingen als het bedrag van de verkoop opnieuw wordt geïnvesteerd in een andere permanente woning in een EU/EER-land. De verkoop van aandelen – van Portugese of buitenlandse bedrijven – moet alleen in Portugal worden aangegeven als de verkoper fiscaal inwoner van Portugal is. Niet-ingezetenen geven deze winsten normaal gesproken niet aan in Portugal.

Dubbelbelastingverdragen: Portugal heeft dubbelbelastingverdragen met veel landen, wat van invloed kan zijn op waar de belasting uiteindelijk wordt betaald. U dient het specifieke verdrag tussen Portugal en het land waar u woont te raadplegen.
Belastingaangifte: Niet-ingezetenen moeten de verkoop van onroerend goed aangeven in hun Portugese belastingaangifte (bijlage G) voor het jaar volgend op de verkoop, waarbij zij rekening moeten houden met hun wereldwijde inkomen om het juiste belastingtarief op de Portugese winst te bepalen.

Degenen die geregistreerd staan als ingezetenen in Portugal of inkomsten hebben die in Portugal zijn ontstaan, moeten het formulier Bijlage G (Anexo G) indienen, samen met hun algemene belastingaangifteformulieren (IRS) in april/mei, in het fiscale jaar volgend op dat waarin de inkomsten zijn ontstaan, voor elk van de volgende vormen van vermogenswinst:

• Overdracht van elk soort onroerend goed;

• Overdracht van aandelen;

• Overdracht van rechten op onderdelen in de commerciële, industriële of wetenschappelijke sector;

• Overdracht van contractuele posities of andere rechten in verband met contracten voor de aankoop van onroerend goed;

• Overdracht van afgeleide financiële instrumenten, met uitzondering van verwachte winsten bij renteswaps;

• Verplichte overdracht van leningen, aanvullend en accessoir kapitaal op vennootschappen;

• Literaire rechten en winsten uit kansspelen.

De winsten die voortvloeien uit de volgende situaties zijn vrijgesteld van deze belasting:

• Aandelen in personenvennootschappen verworven vóór 01/01/1989;

• Huisvesting gekocht vóór 01/01/1989 (dit kan veranderen als onroerend goed is gebruikt voor vakantieverhuur - zie Bulletin H13);

• Bouwpercelen verworven door schenking of erfenis vóór 08/06/1965 evenals landelijke eigendommen;

• Staatsleningen- en obligaties.

Wanneer de verkoop is vrijgesteld van belasting moet deze toch worden aangegeven. In deze situatie moet bijlage G1 worden ingediend.

Vermogenswinst op onroerend goed
Voor inwoners van Portugal is 50% van de vermogenswinst vrijgesteld van belasting. De inkomstenbelasting wordt berekend over de overige 50% en op basis van het volledige inkomen van het jaar en is cumulatief.

Kapitaalwinsten worden berekend door de verkoopprijs te nemen en daar de oorspronkelijke aankoopprijs van het onroerend goed vanaf te trekken, inclusief alle belastingen en notariskosten die u destijds hebt betaald. Als u een erkende makelaar heeft ingeschakeld om het onroerend goed te verkopen, kunt u ook de commissie die u aan de makelaar hebt betaald aftrekken, mits dit in de koopakte is vermeld.

Omdat geld in de loop van de tijd aan waarde verliest, gebruikt Portugal “valutadevaluatiecoëfficiënten” om de oorspronkelijke aankoopprijs aan te passen aan de huidige waarde. Deze coëfficiënten zijn van toepassing wanneer er meer dan twaalf maanden zijn verstreken tussen de aankoop en de verkoop van het onroerend goed. Dit zorgt voor een eerlijke vergelijking: de werkelijke waarde van het onroerend goed toen u het kocht en de werkelijke waarde toen u het verkocht. Immers, € 1.000 vandaag is door de inflatie niet meer hetzelfde waard als € 1.000 in 2010.

De meest recente coëfficiëntentabellen, verordening vanaf november 2025, vind je HIER.

Alle belangrijke verbeteringen aan het onroerend goed in de 12 jaar voorafgaand aan de verkoop kunnen ook worden afgetrokken van de winst, maar moeten goed worden gedocumenteerd (officiële facturen). 

Nieuwe regels
Wetsdecreet nr. 57/2024 treedt in werking met nieuwe regels voor de vrijstelling van vermogenswinst bij de aan- en verkoop van huizen. Deze wetgeving is op 11 september 2024 in werking getreden, maar niet met terugwerkende kracht.

Daarom zullen er twee belastingregimes tegelijk van kracht zijn: één voor consumenten die hun vaste woning voor 10 september hebben verkocht en een ander regime voor degenen die het na die datum verkopen. De datum van verkoop van de woning is bepalend voor welk belastingregime van toepassing is.

• Tot 10 september 2024 geldt het oude regime waarbij de minimale periode tussen de verkoop van de permanente woning en de aankoop van een nieuwe woning voor hetzelfde doel 24 maanden is. Gezinnen kunnen alleen profiteren van de IRS-vrijstelling op vermogenswinst uit de verkoop van de woning als ze dat in de voorgaande drie jaar niet hebben gedaan.

• Vanaf 11 september 2024 geldt het nieuwe belastingregime van vrijstelling van IRS op vermogenswinst. De periode tussen de aankoop en verkoop van dezelfde permanente woning (bewezen door de respectieve fiscale woonplaats geregistreerd bij de Belasting) zal 12 maanden bedragen en de familie hoeft zich geen zorgen te maken over de vraag of ze al hebben geprofiteerd van de vermogenswinst, omdat ze meer dan eens gebruik kunnen maken van deze regeling, aangezien het criterium dat degenen uitsloot die “in het jaar waarin de meerwaarden werden verkregen en al hadden geprofiteerd van dit regime in de drie voorgaande jaren” werd geëlimineerd.

  Dit betekent dat iedereen die het huis voor 10 september verkoopt er twee jaar in moet hebben gewoond, anders kunnen ze niet profiteren van de regeling. Iedereen die het huis op 11 september of later heeft verkocht, hoeft echter maar één jaar in het huis te hebben gewoond om geen belasting over de vermogenswinst uit onroerend goed te hoeven betalen.

  Er wordt rekening gehouden met uitzonderlijke omstandigheden, namelijk wijzigingen in de samenstelling van het huishouden als gevolg van een huwelijk of feitelijke vereniging, ontbinding van het huwelijk of feitelijke vereniging, of een toename van het aantal personen ten laste.

• Als je vóór 10 september 2024 hebt verkocht, moet je de oude regels volgen, zelfs als je je belastingaangifte bij de IRS in 2026 indient.

• Als je op of na 11 september 2024 hebt verkocht, volg je de nieuwe regels, zelfs als je je aangifte in 2026 indient.

• De wet blijft van kracht en ongewijzigd vanaf januari 2026.

De winst van de verkoop van het permanente woonhuis van het individu of de familie worden niet als winst gerekend als, binnen 24 maanden vóór of 36 maanden na de verkoop, de inkomsten van de verkoop worden herinvesteerd. Als er een hypotheek is, wordt het bedrag van de hypotheek verminderd met het bedrag dat moet worden herbelegd, maar de hypotheek moet zijn afgesloten voor aankopen van de betreffende woning, om in aanmerking te komen.

Volgens de belastingdienst komt het herbelegde bedrag alleen overeen met de aankoopprijs van de nieuwe woning, exclusief bijkomende kosten zoals IMT, zegelrecht of makelaarscommissies. Meerwaarden die worden gebruikt om belastingen te betalen, worden niet als herbelegging beschouwd.

De herinvestering moet in een andere permanent woonhuis zijn. Het kan in een ander EU-land zijn, of een land dat behoort tot de Europese Economische Ruimte (EER), die voornamelijk de hele EU plus Noorwegen, IJsland en Liechtenstein omvat. Als de herinvestering niet volledig is, wordt de meerwaarde proportioneel belast.

De nieuwe woning moet binnen 12 maanden na aankoop geregistreerd worden als permanente woning.

Het voornemen tot herinvestering in een nieuwe permanente woning dient te worden gemeld in de aangifte Model 3 IRS.

De verkoop van een tweede woning heeft NIET het voordeel van de herbelegging**

**Buitengewone vrijstelling:
De verkoop van bouwgrond of secundaire huisvesting tijdens de jaren 2022, 2023 en 2024 is vrijgesteld van de betaling van vermogenswinst, op voorwaarde dat de verkopers de uit de verkoop verkregen waarde gebruiken om het uitstaande kapitaal in woningkredietcontracten terug te betalen in de drie daaropvolgende maanden. 

Om te worden vrijgesteld van vermogenswinst kan de aflossing worden gedaan van een kredietcontract voor de eigen permanente woning van de eigenaar die de tweede woning heeft verkocht of in de permanente woning van hun nakomelingen (kinderen of kleinkinderen); het is noodzakelijk dat deze lening al bestaat op het moment van de verkoop van het onroerend goed.

Deze laatste maatregel zal het mogelijk maken om families te ontlasten van de kosten die ze moeten maken voor bankleningen, zonder ze te straffen met vermogenswinstbelasting die voortvloeit uit de verkoop van tweede woningen tussen 1 januari 2022 en 31 december 2024.

Als je tijdens de in aanmerking komende periode hebt verkocht, kun je nog steeds aanspraak maken op de vrijstelling bij het indienen van jouw IRS-aangifte voor 2025 of 2026.

Neem contact op met uw accountant als u twijfelt over de buitengewone vrijstelling van vermogenswinstbelasting.

Huis verkopen aan de Portugese staat
De wet Mais Habitação voorziet ook in een vrijstelling van vermogenswinstbelasting voor eigenaars die huizen verkopen aan de staat. Neem contact op met uw accountant als u uw huis wilt verkopen aan de staat en om te controleren of en hoe u gebruik kunt maken van deze vrijstelling.

Meerwaarde op onroerend goed voor niet-ingezetenen
De regel dat wanneer niet-residenten hun  eigendom in Portugal verkopen,  zij onderworpen zijn aan een vast belastingtarief van 28%  op 100% van de netto vermogenswinst is ingetrokken in de Orçamento de Estado (Rijksbegroting) voor 2023. Niet-residenten genieten dus ook van de 50% belastingvrije vermogenswinst als ze een onroerend goed verkopen na 1 januari 2023, de andere 50% wordt belast als persoonlijk inkomen tegen marginale tarieven.

Niet-ingezetenen kunnen in aanmerking komen voor de herbeleggingsvrijstelling als het huishouden daadwerkelijk in de woning heeft gewoond als permanente verblijfplaats (bindende uitspraak Processo 28272). Neem contact op met uw accountant als u denkt dat dit op u van toepassing is.

Kosten die kunnen worden afgetrokken
De volgende kosten kunnen worden verrekend met de vermogenswinst:

• Makelaarscommissie op de verkoop

• Belangrijke verbeteringen aan het pand in de 12 jaar voorafgaand aan de verkoop

• Juridische kosten, notariskosten en overdrachtsbelasting op de aankoop van het onroerend goed dat wordt verkocht.

Meerwaarde op aandelen en andere roerende goederen
Sinds 2023 is de Portugese belasting op korte-termijnwinst uit de verkoop van aandelen en andere roerende goederen aanzienlijk gewijzigd.

Meerwaarden uit de verkoop van aandelen en andere roerende goederen zullen verplicht worden samengevoegd met de overige inkomsten van de belastingbetaler en belastbaar zijn tegen de progressieve tarieven van de personenbelasting (IRS) indien, cumulatief:

• de onderliggende activa minder dan een jaar voor de verkoop werden aangehouden, en

• het totale belastbare inkomen van de belastingbetaler, inclusief deze Meerwaarden, gelijk is aan of hoger is dan de laatste belastingschijf.

Voor vermogenswinsten die cumulatief niet binnen de bovenstaande vereisten vallen, blijven de belastingregels ongewijzigd en blijft in de meeste gevallen hetzelfde vaste tarief van 28% van toepassing.

De verkoop van onroerend goed door bedrijven is onderworpen aan de regels van het Wetboek van Vennootschapsbelasting. De situatie van de verkoop van onroerend goed in het bezit van een offshore-entiteit of enige andere vorm van niet-ingezeten bedrijf moet worden gerapporteerd op de IRC-aangifte van het bedrijf.

Herinvesteringsregeling voor gepensioneerde belastingplichtigen of 65 jaar of ouder
Gepensioneerde belastingplichtigen of belastingplichtigen van 65 jaar of ouder kunnen profiteren van de volledige of gedeeltelijke uitsluiting van belasting van de winst, zelfs als ze de verkoopwaarde niet herinvesteren in de aankoop, bouw of uitbreiding van een andere permanente woning. In dergelijke gevallen moeten de belastingbetalers binnen 6 maanden herinvesteren in een

• Levensverzekeringscontract (Seguro de Vida); 

• Individueel lidmaatschap van een open pensioenfonds (Fundo de Pensões Aberto); of 

• Bijdrage aan het openbare kapitalisatiestelsel (Regime Público de Capitalização); of

• Pan-Europees individueel spaarproduct (PEPP)

De belastingplichtige of de respectieve echtgeno(o)t(e) is op de datum van de overdracht van het eigendom klaarblijkelijk in staat van pensionering of is minstens 65 jaar oud.

De verwerving van het levensverzekeringscontract, de individuele toetreding tot een open pensioenfonds of de bijdrage aan het openbare kapitalisatiestelsel gebeurt binnen de zes maanden na de datum van realisatie.

Als de investering wordt gedaan door de verwerving van een levensverzekeringscontract of een individuele toetreding tot een open pensioenfonds, zijn deze uitsluitend bedoeld om de verwerver of zijn of haar echtgenoot te voorzien van een regelmatige periodieke uitkering gedurende een periode van 10 jaar of meer, met een maximaal jaarlijks bedrag gelijk aan 7,5% van het geïnvesteerde bedrag.

Als deze betalingen niet regelmatig worden gedaan of als de waarde ervan het bovengenoemde bedrag overschrijdt is de belastingvermindering niet langer van toepassing en wordt de belastingvrijstelling berekend op basis van het jaar waarin de herbeleggingstermijn is verstreken. 

Net als bij de bestaande regeling voor herinvestering in eigen en permanente nieuwe huisvesting, moeten deze belastingbetalers in hun Modelo 3 IRS-aangifte ook het voornemen en de daaropvolgende uitvoering van de herinvestering vermelden.

Woningen in Alojamento Local (verhuur van vakantieverblijven) : 
In 2021 heeft Portugal de manier gewijzigd waarop vermogenswinst wordt behandeld voor onroerend goed dat wordt gebruikt voor Alojamento Local (AL). Nu wordt vermogenswinst alleen berekend wanneer het onroerend goed daadwerkelijk aan iemand anders wordt verkocht. Het simpelweg verplaatsen van het onroerend goed naar of uit AL-activiteiten leidt niet langer tot een belastingberekening.

Hierdoor kan het moment van verkoop een groot verschil maken voor de hoogte van de belasting die u uiteindelijk betaalt.

Als u een AL-activiteit uitoefent, wordt het inkomen uit de dienst belast onder categorie B (bedrijfsinkomsten), terwijl eventuele vermogenswinst uit de verkoop van het onroerend goed wordt belast onder categorie G.

Als een woning drie jaar buiten AL valt, wordt deze mogelijk niet langer als bedrijfsactief behandeld. 

Dit kan de AL-specifieke berekening van vermogenswinst bij verkoop verminderen of elimineren. 

Dit betekent dat als u de AL-licentie opzegt en drie jaar wacht, Finanças de woning mogelijk weer als een normale woning behandelt, wat betekent dat alleen de standaardregel van 50% vermogenswinst van toepassing is, zonder AL-boetes.

Het wordt sterk aanbevolen om professioneel advies in te winnen bij een accountant om u hierbij te helpen.

Bron: OE2024/2025/2026

Finanças CIRS

DECO

Idealista