T02NL - IMI - Onroerende Zaakbelasting

Opmerking: Deze richtlijnen zijn uitsluitend bedoeld als een samenvatting. De belastingwetgeving en regels veranderen regelmatig en soms onverwacht. Wij raden dan ook aan u professioneel te laten adviseren.

IMI is een tarief dat wordt geheven op de belastbare patrimoniale waarde (VPT), dat wil zeggen de waarde van het onroerend goed dat bij de belastingdienst is geregistreerd.

Het toe te passen tarief hangt af van een besluit van de gemeente en kan variëren tussen 0,3% en 0,45% voor stedelijke gebouwen (met uitzonderingen, waardoor het tarief kan oplopen tot 0,5%). Voor landelijke gebouwen geldt een tarief van 0,8%. Als u weet welk tarief wordt gehanteerd in de gemeente waar uw huis zich bevindt, hoeft u alleen maar dit tarief te vermenigvuldigen met de VPT.

Zelfs als uw gemeente dit jaar hetzelfde IMI-tarief hanteert, zullen veel huiseigenaren in 2026 meer IMI betalen omdat: 

•    De VPT stijgt door de inflatiecorrectie (gemiddelde stijging van 4,5%)

•    De VPT stijgt door de actualisering van de bouwwaarde

Bouwwaarde
Het Wetboek van de Gemeentelijke Onroerende Zaakbelasting bepaalt dat een van de objectieve elementen die in de stedelijke gebouwen zijn opgenomen, de gemiddelde bouwwaarde per vierkante meter is, die jaarlijks wordt vastgesteld.

Deze waardebasis (valor base) is een van de meest invloedrijke getallen in de VPT-formule. Wanneer deze stijgt, stijgt ook de VPT, waardoor de IMI kan stijgen (tenzij uw gemeente het IMI-tarief verlaagt).

Voor 2025 was de valor base dos prédios edificados - gebruikt in de VPT-formule -: 665 € / m²

Deze waarde is afkomstig van:

•    Valor médio de construção: 532 € por m²

•    Acrescido de 25% (zoals vereist door de CIMI) 532 € × 1,25 = 665 €

Volgens Portaria n.º 471/2025/1,, waarin de waarde voor 2026 wordt vastgesteld, stijgt de gemiddelde bouwwaarde tot 570 €, en de wet (art. 39.º do CIMI) schrijft voor dat 25% moet worden opgeteld om de valor base dos prédios edificados te verkrijgen (om rekening te houden met de waarde van de grond waarop het gebouw staat).

De basiswaarde (voor de berekening van de VPT): 570 € × 1,25 = 712,50 €

VPT – Valor Patrimonial Tributário
De VPT-formule maakt gebruik van coëfficiënten voor:

•    Locatie

•    Kwaliteit en comfort

•    Toewijzing

•    Oppervlakte

•    Leeftijd van het onroerend goed ... en de basisbouwwaarde, die voor 2026 570 € per m² bedraagt.

De belastbare patrimoniale waarde (VPT) is beschikbaar in het stedelijk kadaster, dat kan worden geraadpleegd op het Finanças Portal. Omdat veel coëfficiënten afhankelijk zijn van gemeentelijke bestemmingsplannen en technische tabellen, kan alleen de belastingdienst de officiële VPT berekenen. 

Hoe kunt u de VPT van uw onroerend goed achterhalen?
Ga naar Portal das Finanças. Log in met uw NIF + wachtwoord/Chave Móvel Digital.

•    Kies in het bovenste menu “Património”.

•    Selecteer “Imóveis”.

•    U ziet een lijst met alle onroerende goederen die onder uw NIF zijn geregistreerd.

•    Klik op het gewenste onroerend goed -> de VPT verschijnt op de pagina met details over het onroerend goed.

Of

•    Log in op Portal das Finanças

•    Zoek naar “Caderneta Predial” in de zoekbalk

•    Kies “Obter Caderneta Predial”

•    Selecteer de woning

•    Download de pdf

•    De VPT wordt weergegeven op de eerste pagina, meestal onder “Valor Patrimonial Tributário (VPT)”

Leeftijdcoëfficiënten
De leeftijdcoëfficiënten worden toegepast op basis van de leeftijd van het onroerend goed, dat wil zeggen dat ze afhankelijk zijn van het aantal jaren dat is verstreken sinds de datum van de gebruiksvergunning of de voltooiing van het gebouw. De coëfficiënt neemt af naarmate de leeftijd van het onroerend goed toeneemt. Aangezien de belastingdienst deze factor niet automatisch bijwerkt, is de coëfficiënt die door de belastingdienst in aanmerking wordt genomen niet de huidige, maar die van het jaar van de laatste door de belastingplichtige aangevraagde taxatie. Als u nooit om een nieuwe taxatie hebt gevraagd, betaalt u IMI alsof uw huis nieuw is, zelfs als het bijvoorbeeld 20 jaar oud is. Dat is 20% meer belasting die u kunt besparen als u een simulator gebruikt (bron Deco: IMI Simulator | Pay Less IMI | DECO PROtest).

Soms kan het voordelig zijn om een nieuwe taxatie aan te vragen, maar het is altijd goed om dit eerst met uw accountant te overleggen.

IMI BELASTING (Imposto Municipal sobre Imóveis):
De lokale onroerende zaalbelasting (IMI) is een gemeentelijke belasting die wordt geheven over de netto waarde van een onroerend goed dat zich bevindt op het grondgebied van die gemeente. Een onroerend goed wordt geclassificeerd als landelijk (rural), stedelijk (urbano) of gemengd (misto)

Belastingheffing
De belastingplichtige is de rechtmatige eigenaar, diegene die het vruchtgebruik heeft van het onroerend goed of andere partijen die van het onroerend goed gebruik maken op 31 december van het jaar waarop de belasting betrekking heeft.

In 2026 betaalt u IMI belasting voor de eigendommen die u op 31 december 2025 in bezit had.

Vrijstellingen
CIMI voorziet in twee soorten vrijstelling van IMI. De automatische vrijstelling, bedoeld voor huishoudens met een laag inkomen. En de tijdelijke vrijstelling, die geldt voor nieuwe panden, die wordt verleend voor een periode van maximaal drie jaar. De vrijstelling op basis van het inkomen wordt elk jaar opnieuw beoordeeld.

Ongeacht het type IMI-vrijstelling hangt de toekenning ervan af van de fiscale waarde (VPT) van het onroerend goed en/of het gezinsinkomen.

Lage inkomens automatische vrijstelling
De IMI-code voorziet in een automatische belastingvrijstelling voor belastingbetalers met een bruto jaarlijks gezinsinkomen van niet meer dan € 17 295,59  (2,3 keer de jaarlijkse waarde van 14 x de sociale steunindex – IAS*) en de totale belastingactiva van alle rustieke en stedelijke gebouwen die tot het huishouden behoren, niet meer dan € 75 198,20 VPT - Valor Patrimonial Tributário (10 keer de jaarlijkse waarde van 14 x de IAS*).

Deze vrijstelling wordt automatisch verleend door de Belastingdienst, op basis van de informatie waarover zij beschikt.

Dit belastingvoordeel is automatisch maar wordt jaarlijks herzien op basis van het aangegeven inkomen. Dat betekent dat als u op enig moment meer dan € 17 295,59 aan bruto jaarinkomen heeft, u geen recht meer heeft op vrijstelling.

 * Momenteel is de IAS-waarde gelijk aan € 537,13 in 2025, die in 2026 wordt belast. 

Vrijstelling voor erfgenamen 
Met de wet nr. 75-B/2020 van 31 december werden wijzigingen in de permanente vrijstelling ingevoerd in het geval van eigendommen die behoren tot onverdeelde erfenissen van huishoudens met een laag inkomen. Neem voor meer informatie contact op met uw accountant. 

“Isenção para habitação própria e permanente” voor 3 jaar
Als het onroerend goed een VPT (Valor Patrimonial Tributário) heeft van maximaal € 125.000 en de eigenaar in het voorgaande jaar een gezinsinkomen had van minder dan € 153.300 (bruto-inkomen, vóór aftrek van belastingen), heeft hij recht op vrijstelling van IMI, op voorwaarde dat het om zijn eigen permanente woning of die van zijn gezin gaat. Isenção para habitação própria e permanente is in principe voor 3 jaar.

Tijdelijke vrijstelling
De IMI-vrijstelling die gedurende drie jaar van toepassing is op gebouwen of delen van stedelijke woongebouwen die zijn gebouwd, uitgebreid, verbeterd of verworven voor permanente bewoning door de belastingplichtige zelf of zijn huishouden als het onroerend goed een VPT (Valor Patrimonial Tributário) heeft van maximaal € 125.000.

Toewijzing
De toewijzing van het onroerend goed als eigen en permanente huisvesting dient te gebeuren binnen een periode van 6 maanden vanaf de datum van verwerving of voltooiing van de bouw. Deze ontheffing moet worden aangevraagd binnen 60 dagen nadat de huisvesting voor aanmerking is toegewezen.

Ook vrijgesteld van lokale onroerende voorheffing zijn:

• Panden die zijn geclassificeerd als rijksmonument of van openbaar of gemeentelijk belang

• Gebouwen of delen van gebouwen gewijd aan historische winkels, erkend door de gemeente als etablissementen van historisch en cultureel belang

• Stedelijke gebouwen, of autonome fracties, die meer dan 30 jaar geleden zijn voltooid of gelegen zijn in stedelijke rehabilitatiegebieden

• Landelijke gebouwen bestemd voor bosexploitatie die grenzen aan landelijke gebouwen waarop een bosbeheerplan van toepassing is.

• Stedelijk vastgoed bestemd voor de productie van energie uit hernieuwbare bronnen. In dit geval is de IMI-vrijstelling gedeeltelijk (50%).

• Energie-efficiënte eigendommen (tot 25%).

Huursubsidieprogramma
De wet Mais Habitação bevat een IMI-vrijstelling voor eigendommen die zijn gebouwd, uitgebreid, gerenoveerd of verworven onder het huursubsidieprogramma (PAA),  en die worden verhuurd voor permanente bewoning door de huurder. Vraag uw belastingadviseur of u hiervoor in aanmerking komt.

IMI-vrijstelling kan worden aangevraagd op de Finanças Portal (log in/Iniciar Sessão) website door in het zoekvak Submeter Pedido Insenção IMI in te typen en in de dropbox de optie te kiezen die bij uw situatie past.

BELASTBAAR BEDRAG

Het belastbare bedrag van het onroerend goed is de netto waarde zoals bepaald onder de voorwaarden van de Evaluatie Wet. Intussen is het belastbare bedrag gelijk aan de geschatte waarde (“valor tributável”).

Tarieven
De gemeentelijke onroerend goed belastingtarieven verschillen per gemeente en kunnen als volgt variëren:

* Dit percentage kan, onder specifieke omstandigheden van paragraaf 18 van artikel 112 van de IMI-code, oplopen tot 0,5% 

Het is de verantwoordelijkheid van de gemeente om ieder jaar het exacte tarieff vast te stellen. Het belastingtarief voor onroerend goed dat het eigendom is van een Offshore Company (gevestigd in de zg.  “zwarte lijst + 1 ingetrokken” belastingparadijzen) is 7.5% ongeacht het type eigendom.

Op de volgende website kunt u de percentages per jaar/ per gemeente bekijken: HIER 

IMI Familiar
Er zijn gemeenten die een korting op het IMI toekennen aan gezinnen met kinderen.

Om recht te hebben op de korting moet het gezin cumulatief aan de volgende criteria voldoen:

• de personen ten laste moeten jonger zijn dan 25 jaar en geen inkomen verdienen
• het gezin moet de exclusieve eigenaar van de woning zijn
• de woning wordt gebruikt voor eigen permanente huisvesting
• de woning moet geïdentificeerd zijn als de fiscale woonplaats van het gezin met het adres geregistreerd bij Finanças voor belasting- en notificatiedoeleinden

De korting is afhankelijk van het aantal kinderen. U kunt zien of uw gemeente dit toekent op de Finanças website, na het selecteren van het jaar + district en op de volgende pagina achter de gemeente, vind u het in de laatste kolom.: “Dedução fixa por agregado” + Info. 

De tarieven kunnen elk jaar veranderen.

Het is niet nodig om een aanvraag in te dienen. De korting wordt automatisch toegepast door Finanças wanneer het huishouden voldoet aan de vereiste criteria, gebaseerd op de informatie waarover Finanças beschikt, zoals IRS declaraties, enz.

Voor de toekenning van de korting is de samenstelling van het huishouden die op de laatste dag van het voorgaande jaar waarop de belasting betrekking heeft. D.w.z. voor de IMI van 2026 wordt rekening gehouden met de samenstelling van het gezin op 31 december 2025.

Vaststelling en betaling
De belasting wordt ieder jaar voor iedere gemeente vastgesteld door de Centrale Dienst van het Directoraat-generaal voor Belasting, op basis van de waarden en overeenkomstig de geregistreerde eigenaars, op 31 december van het jaar waarop de belasting betrekking heeft. Sinds 2019 zijn er nieuwe deadlines voor het doen van IMI-betalingen. De deadlines op het Portugese vaste land zijn normaalgesproken:

• Als het te betalen bedrag maximaal € 100 is, moet het eenmalig worden betaald: alleen tot 1 juni 2026;

• Twee termijnen (meer dan € 100 en gelijk aan of minder dan € 500): tot 1 juni en 30 november 2026;

• Drie termijnen (meer dan € 500): tot 1 juni, 31 augustus en 30 november 2026.

Een betalingsadvies met alle relevante informatie over het onroerend goed in kwestie, evenals de belastbare waarde en de te betalen belasting zal in april naar elke belastingbetaler worden gestuurd en is ook te vinden op de website van Finanças. 

Betaalt u liever het volledige bedrag in één keer, ook al is het bedrag hoger dan € 100, dan is het mogelijk om in mei het volledige bedrag te betalen (tot 1 juni voor 2026). Let hiervoor op de eerste melding. Er zijn twee referenties beschikbaar:

• Aan de linkerkant van het bericht vindt u de referentie voor de betaling van de eerste termijn. Als u de IMI fractioneel wilt betalen, moet u dat gebruiken; 

• Aan het einde van de pagina, aan de rechterkant, verschijnt een alternatieve referentie die moet worden gebruikt om in één keer voor IMI te betalen. Let op: in dit geval moet de betalingstermijn tot 31 mei zijn (1 juni voor 2026). 

• Aan het einde van de pagina, aan de rechterkant, verschijnt een alternatieve referentie die moet worden gebruikt om in één keer voor IMI te betalen. Let op: in dit geval moet de betalingstermijn tot 31 mei zijn (juni voor 2025). 
   

Na kennisgeving van de Belastingdienst, kunt u IMI betalen via de MultiBanco of via thuisbankieren door de optie "Pagamentos ao Estado" te kiezen. U kunt ook naar het kantoor van Finanças gaan en het daar betalen. 

Wanneer u geen bericht heeft ontvangen, kunt u het bedrag vinden op de Finanças website (eerst inloggen): Cidadãos > Os Seus Serviços > Consultar > Imóveis > Notas Cobrança

Het is ook mogelijk om een ​​automatische incasso (Débito Direto) aan te maken (zie afpop Factsheet). Om dit te doen, moet u de aanvraag doen via de Finanças website. Deze optie kan handig zijn om boetes en extra kosten te voorkomen als u de deadlines mist.

Wat gebeurt er als de IMI-belasting niet is betaald?
Als de IMI-betaling na de wettelijke termijn wordt verricht, krijgt de eigenaar te maken met boetes. In dit geval wordt een schuldverklaring afgegeven en wordt een fiscale handhavingsprocedure gestart. Als onderdeel van deze gerechtelijke procedure wordt de eigenaar aangemaand om de ontbrekende belasting binnen 30 dagen vrijwillig te betalen. Daarnaast worden vertragingsrente en procedurekosten in rekening gebracht. Als de belastingschuld niet vrijwillig wordt betaald, kan het eigendom via de rechtbank worden verkocht als het niet bestemd is voor permanente bewoning of een hoge waarde heeft.

AIMI 
De Adicional Imposto Municipal Sobre Imóveis (AIMI) werd voor het eerst geïntroduceerd in 2017 en treft eigenaren met een aandeel in Portugees onroerend goed ter waarde van meer dan € 600.000. Als u en uw partner gezamenlijk eigenaar zijn van de woning, betaalt u alleen AIMI als de waarde hoger is dan € 1,2 miljoen.

Leden die eigendommen bezitten met een belastbare waarde van meer dan € 600.000, of hun bezit is eigendom van een bedrijf, ontvangen een extra IMI-factuur.

AIMI is een belasting die wordt toegevoegd aan uw normale IMI. Deze belasting kwam in de plaats van de voormalige jaarlijkse Imposto de Selo (zegelbelasting) die werd geheven op eigendommen met een belastbare waarde van meer dan een miljoen euro - VPT. Deze belasting wordt geheven op woningen die eigendom zijn van particulieren of bedrijven.

Houd er rekening mee dat de bedragen die worden belast, betrekking hebben op het totale aantal eigendommen van dezelfde persoon. Dit betekent dat als u twee eigendommen heeft waarvan de ene een VPT heeft van € 200.000 en de andere € 500.000 , u deze extra belasting over € 100.000 betaalt, aangezien beide eigendommen samen meer dan € 600.000 bedragen.

Deze extra belasting wordt geheven over bedragen boven de € 600.000, aangezien de IMI-belasting verschuldigd is over bedragen onder die limiet

Voor individuen worden de volgende AIMI-belastingen toegepast:

Tot € 600.000: € 0

Meer dan € 600.000 tot € 1 miljoen: 0,7%;

Meer dan € 1 miljoen: 1%

Meer dan € 2 miljoen: 1,5%

Onroerende goederen die eigendom zijn van bedrijven, worden belast tegen 0,4% over elke VPT-waarde. Wanneer het bedrijf is gevestigd in landen waar het fiscale systeem als gunstig wordt beschouwd (zwarte lijst + 1 ingetrokken belastingparadijzen)wordt deze extra belasting geheven van 7,5%.

Individuen zullen hun onroerend goed belast zien tegen 0,7% wanneer de VPT van alle eigendommen die zij bezitten het bedrag van € 600.000 euro bereikt.

In elk van de bovenstaande gevallen, wanneer de VPT een miljoen euro bereikt, wordt de aanvullende belasting een vast tarief van 1%. Voor een particulier bezit met een VPT van € 1.200.000 wordt bijvoorbeeld 0,7% in rekening gebracht voor het verschil tussen € 600.000 en € 1.000.000 en 1% voor de resterende € 200.000.

Voor stellen met gezamenlijk eigendom:

• T/m € 1.200.000,00: 0%

• Meer dan € 1.200.000,00: 0.7%

• Meer dan € 2.000.000,00: 1%

• Meer dan € 4.000.000,00: 1.5%

Echtparen of koppels die hun partnerschap hebben geregistreerd bij een openbare instantie (União de Facto) kunnen kiezen voor gezamenlijke belastingheffing onder AIMI, door indiening van de Declaração de Opção dos Sujeitos Passivos Casados of in een União de Facto, waarbij in dit geval de belastbare waarde van het eigen vermogen van de gebouwen, waarvan elk van hen eigenaar is, wordt opgeteld, met één AIMI afwikkeling.

Wanneer van deze optie gebruik wordt gemaakt, wordt de limiet vanaf welke deze belasting wordt geheven, vermenigvuldigd met twee, dat wil zeggen dat de AIMI wordt geheven op bedragen groter dan € 1.200.000. Declaração de Opção dos Sujeitos Passivos Casados of de União de Facto moet worden aangegeven van 1 april tot 31 mei, uitsluitend via de Finanças website.

Indien deze aangifte niet binnen de gestelde termijn wordt ingediend, wordt de AIMI geheven aan elk van de echtgenoten, over de som van de waarden van de eigendommen die, op 1 januari van het jaar waarop de AIMI betrekking heeft, als de respectievelijke eigendom werden geregistreerd.

De AIMI wordt jaarlijks in juni beoordeeld en de betaling moet voor eind september plaatsvinden.