H13NL - Vergunning voor Vakantieverblijven

Kleinere vakantieverblijven voor verhuur, zoals villa’s, appartementen, kamers en logementen worden nu geclassificeerd als ‘lokaal logies’  of ‘Alojamento Local’, in de wetgeving voor verhuur van vakantieverblijven. 

De laatste AL-wet wijzigde en vulde het wettelijke kader voor de werking van Alojamento Local-instellingen aan, door gemeenten de wettelijke instrumenten te geven om te beslissen over de toewijzing, regulering, controle en bevordering van interventieprocessen.

Exploitatievoorwaarden
De maximale capaciteit voor een vakantieverblijfseenheid is 9 kamers en 27 personen met uitzondering van de hostels en kamers, die geen capaciteitslimiet hebben. Als de omstandigheden dit toelaten, kunnen er in AL-eenheden ombouwbedden en/of extra bedden worden geplaatst, zolang dit niet meer is dan 50% van het aantal vaste bedden.

Lokaal logies kan worden onderverdeeld in 4 categorieën: 

1. Huis = Villa, Rijtjeswoning

2. Appartement = zelfstandig deel van een woning

3. Logement (herberg) of Hostel = verblijf waarbij de kamers worden verhuurd

4. Kamer = maximaal drie "eenheden" in de woning

    

Verblijven die voor lokaal logies worden gebruikt, moeten aan de volgende voorwaarden voldoen: 
Het gebouw moet:

1. in goede staat verkeren (zowel binnen als buiten).

2. aangesloten zijn op het waterleidingnet of beschikken over een privé watertoevoer systeem met de juiste vergunningen

3. aangesloten zijn op de riolering of over een beerput beschikken die groot genoeg is voor de max. capaciteit van het verblijf.

4. koud en warm stromend water hebben

5. Beschikken over adequate verwarmings-/koelsystemen

6. Geen blootliggende bedrading of onveilige armaturen hebben

De kamers moeten voorzien zijn van

1. Een raam (of raam met balkon) hebben, die naar buiten gericht is en met goede condities voor ventilatie

2. volledig zijn ingericht  (het meubilair moet in goede staat verkeren en geschikt zijn voor het opgegeven aantal gasten)

3. geen licht blokkades hebben die het daglicht verhinderen binnen te komen.

4. beveiliging op de deuren hebben ter bescherming van de privacy van de gasten 

5. van een gecertificeerde brandblusser en bordje

6. blusdeken en bordje in de keuken

7. Eerste Hulpkit en bordje

8. Voorzien zijn van rookmelders in doorgangen en slaapkamers.

Hygiene
De gebouwen moeten altijd in goede staat van onderhoud- en properheid verkeren. Schoonmaak en onderhoud, alsmede verschonen van bedlinnen en handdoeken, dienen minstens 1 x per week te geschieden en iedere keer als er nieuwe gasten komen. Er moeten voldoende handdoeken en beddengoed aanwezig zijn. 

Keukens en badkamers moeten voldoen aan de normen voor voedselveiligheid en hygiëne. 

Er moeten geschikte afvalbakken met deksels aanwezig zijn, evenals duidelijke instructies voor de lokale recyclingregels.

Afval moet regelmatig worden verwijderd om ongedierte te voorkomen en er mogen geen tekenen van ongedierte zijn. Zie ook de duurzaamheidsvoorwaarden hieronder.

De accommodatie moet beschikken over voldoende sanitaire voorzieningen voor de capaciteit.

Gemeentelijke inspecteurs controleren op:

•    Functionaliteit

•    Hygiëne

•    Veiligheid

•    Redelijke geschiktheid

Toiletten in gedeelde voorzieningen moeten privacy garanderen (bijv. deuren die op slot kunnen, goede afscheiding

Brandveiligheid
De brandveiligheidsverplichtingen voor Alojamento Local (AL)-accommodaties zijn afhankelijk van het type accommodatie en de capaciteit ervan, maar alle AL-accommodaties moeten voldoen aan een minimum aan veiligheidsmaatregelen.

Minimale brandveiligheidseisen voor alle AL-accommodaties
Alle AL-eenheden – inclusief appartementen, villa's, kamers en pensions – moeten beschikken over:

• Een branddeken in de keuken

• Ten minste één gecertificeerde brandblusser per verdieping of per brandrisicogebied

• Rookmelders in circulatieruimtes en slaapkamers

• Duidelijk zichtbare contactgegevens voor noodgevallen

• Jaarlijks onderhoud van brandblussers en veiligheidsapparatuur

Dit zijn de basisvereisten die tijdens gemeentelijke inspecties worden gecontroleerd.

Aanvullende aanbevelingen
Lokale brandweerkorpsen (Bombeiros) kunnen extra maatregelen aanbevelen, zoals het plaatsen van een kleine brandblusser in elke kamer van pensions of B&B-achtige accommodaties. Deze aanbevelingen zijn niet verplicht, maar kunnen de veiligheid verbeteren en worden tijdens inspecties aangemoedigd.

Brandveiligheidseisen voor grotere AL-accommodaties
AL-accommodaties met een capaciteit van meer dan 50 gebruikers moeten voldoen aan de nationale brandveiligheidscode (SCIE), die het volgende omvat:

• Een brandveiligheidsproject (Projeto de Segurança Contra Incêndios) opgesteld door een gekwalificeerde technicus

• Verbeterde branddetectie- en alarmsystemen

• Noodverlichting en evacuatiebewegwijzering

• Brandwerende deuren of compartimentering waar nodig

• Een vaste of mobiele telefoon met een externe lijn voor noodgevallen

Deze vereisten gelden voornamelijk voor grote hostels of AL-gebouwen met meerdere units.

Gemeentelijke vereisten
Sommige gemeenten kunnen om aanvullende documentatie vragen, zoals:

• Ficha de Segurança de Incêndio (brandveiligheidsformulier)

• Planta de emergência (noodplan)

Dit verschilt per Câmara Municipal en wordt doorgaans tijdens of na de inspectie gevraagd.

Toegang voor gehandicapte gebruikers

• Het hostel met meer dan 50 bedden / gebruikers moet ten minste één kamer en een sanitaire voorziening hebben die is aangepast voor gebruikers met beperkte mobiliteit, behalve in situaties waarin wettelijk is voorzien in wetsdecreet nr. 163/2006 van 8 augustus, in zijn huidige formulering.

• De toiletvoorziening bedoeld in het vorige punt mag worden geïntegreerd in een gezamenlijke toiletvoorziening voor mensen met en zonder mobiliteitsbeperking.

• Sommige gemeenten kunnen aanvullende toegankelijkheidsregels hebben.

De registratie
Om een bedrijf te starten voor de verhuur van uw vakantieverblijf , moet u allereerst de Finanças informeren dat u een bedrijf opstart (Inicio de Actividade). 

Dit kan als individu (eenmanszaak) of via een bedrijf worden gedaan. Het is verplicht om de activiteit te registreren voordat u facturen kunt versturen of huurinkomsten kunt ontvangen.

Als u geen fiscale woonplaats in Portugal hebt, zijn de regels voor fiscale vertegenwoordiging afhankelijk van uw situatie:

• Inwoners van de EU/EER U hebt geen fiscale vertegenwoordiger nodig zolang u een NIF hebt en een digitale mailbox (ViaCTT) onderhoudt. 

• Niet-inwoners van de EU/EER U moet een fiscale vertegenwoordiger in Portugal aanstellen. Dit geldt voor iedereen met inkomsten uit Portugese bronnen (inclusief AL-inkomsten).

De registratie van het verblijf voor verhuur doet u De registratie van huurwoningen gebeurt online hier of u kunt naar uw plaatselijke Câmara Municipal gaan om hulp te vragen bij deze procedure: https://www2.gov.pt/inicio/espaco-empresa/balcao-do-empreendedor/alojamento-local-registo-da-atividade Onderaan de pagina kunt u het district en gemeente selecteren.

Na de registratie moet u zorgen voor een aansprakelijkheidsverzekering. Meer informatie vindt u hieronder onder Verzekering.

De Câmara ontvangt de registratie elektronisch nadat u deze online hebt ingediend.

Binnen 60 dagen na het indienen van de aanvraag voert de lokale Câmara een inspectie uit om te controleren of aan alle vereisten is voldaan. 

Ze controleren:

•    Veiligheid

•    Hygiëne

•    Capaciteit

•    Naleving van bestemmingsplannen

Zij kunnen vragen om:

•    Elektriciteits-/gascertificaten (certificaat van overeenstemming)

•    Caderneta predial

•    Bewijs van eigendom

•    Bewijs van verzekering 

Beperkte zones
Gemeentebureaus kunnen beperkingen opleggen aan het aantal vestigingen dat in bepaalde geografische gebieden wordt aangeboden, om de sociale realiteit van buurten en plaatsen te behouden. Bovendien kan in deze gebieden dezelfde eigenaar slechts maximaal zeven lokale logiesverstrekkende bedrijven exploiteren.

Capaciteit
De capaciteit van de verblijven wordt vastgesteld aan de hand van het aantal vaste bedden (één of tweepersoons) die worden verhuurd in het gebouw. 

Als de omstandigheden dit toelaten, kunnen er in AL-eenheden opklapbare en/of extra bedden worden geplaatst, zolang dit niet meer is dan 50% van het aantal vaste bedden.

Publiciteit
Alle publicaties, reclame en merchandising van het verblijf, moeten de naam van het onderkomen bevatten, gevolgd door het “Alojamento Local”- registratienummer.

Placa identificativa
De vakantieverblijven moeten buiten en nabij de hoofdingang verplicht een plaatje plaatsen. Deze plaat moet de volgende verplichte kenmerken hebben:

•    “AL” in hoofdletters

•    Registratienummer

•    Juiste afmetingen (20×20 cm of 10×10 cm voor ingangen binnen*).

•    Goedgekeurde materialen (bijv. acryl, metaal).

* Wanneer de ingang van het etablissement zich binnen een gebouw bevindt, kan een plaat van hetzelfde model en kleiner formaat worden gekozen.

Klachtenboek
Net als alle ander publieke ruimten, zijn vakantieverblijven ook verplicht een klachtenboek te hebben (Livro de Reclamações).

Informatieboek
De eigenaars moeten een document overleggen met alle gebruiksregels van het gebouw, evenals alle regels met betrekking tot "afvalverwijdering en geluidsniveaus". Waar sprake is van een schriftelijke regeling van het condominium moet dit ook worden opgenomen en aan de gasten worden gegeven. Het document moet ook het telefonisch contact hebben van de persoon die verantwoordelijk is voor de werking van het bedrijf en beschikbaar zijn in het Portugees, Engels en "in ten minste twee andere vreemde talen".

Verzekering
Lokale huiseigenaren moeten een multirisicoverzekering hebben voor schade die kan worden toegebracht in de gemeenschappelijke ruimtes van een flatgebouw en mogelijk aansprakelijk worden gesteld voor eventuele schade veroorzaakt door een gast met een minimumkapitaal van € 75.000 per schadegeval. 

In het geval van een lokale logiesverstrekker geïntegreerd in een gebouw onder een horizontaal eigendomsregime, is de eigenaar van de exploitatie tevens verplicht een geldige verzekering af te sluiten of aan te tonen die de zaakschade waarborgt die rechtstreeks is veroorzaakt door brand in of ontstaan uit de inrichting. 

Gemeenten kunnen om een bewijs van verzekering vragen, dat binnen drie dagen moet worden geleverd, op straffe van annulering van de registratie.

Om ervoor te zorgen dat de registratie van je Alojamento Local geldig blijft, moet je een bewijs van wettelijke aansprakelijkheidsverzekering indienen wanneer je het AL-registratienummer krijgt toegewezen voordat je met je activiteit begint en je moet ook een bewijs opsturen wanneer je de verzekering vernieuwt of wijzigt.

Het bewijs van de wettelijke aansprakelijkheidsverzekering moet elk jaar hier worden geüpload: https://www.gov.pt/servicos/enviar-comprovativo-de-seguro-do-alojamento-local

Voorafgaande toestemming voor hostels
Net als bij de gemeenteraden, is de autoritieit van condominiums ook uitgebreid. Volgens de nieuwe wet wordt de werking van nieuwe AL-eenheden afhankelijk van hun voorafgaande toestemming door het condominium. 

Condominiums
De Condominiums hebben geen bevoegdheid om AL-vergunningen goed te keuren of te annuleren. In het geval dat de AL-activiteit wordt uitgeoefend in een autonoom deel van een gebouw, kan de vergadering van mede-eigenaars zich verzetten tegen de uitoefening van deze activiteit door middel van een gemotiveerde beslissing goedgekeurd door de meerderheid van de mede-eigenaars van het gebouw, op basis van herhaalde en bewezen handelingen die het normale gebruik van het gebouw verstoren, evenals handelingen die overlast veroorzaken en de rest van de eigenaars treffen. 

Een beslissing moet worden aangevraagd bij de burgemeester van de gemeente. Na ontvangst van het besluit van de vergadering van eigenaren van de condominium kan de burgemeester de annulering van de AL-registratie bevorderen of de betrokken partijen uitnodigen om tot een overeenkomst te komen, eventueel met een AL-ombudsman, om de procedure af te ronden door toezeggingen en voorwaarden te accepteren.

Opgemerkt moet worden dat de beslissing om de registratie te annuleren na het besluit van het condominium impliceert dat het onroerend goed in kwestie niet kan worden geëxploiteerd als AL, voor een periode die is vastgesteld in het besluit (maximaal vijf jaar), ongeacht het eigendom.

Een verordening van de Câmara Municipal kan voorzien in de benoeming van een AL-ombudsman die de gemeente ondersteunt bij geschillen tussen bewoners, eigenaren van AL-inrichtingen en condominiumeigenaren of derden met tegengestelde belangen.

Bijdragen aan het condominium
Condominiums zullen in staat zijn om de betaling van een aanvullende bijdrage door de eigenaars van Alojamento Local-eenheden te bepalen, overeenkomend met de uitgaven die voortvloeien uit het toegenomen gebruik van de gemeenschappelijke delen, met een limiet van 30% van de jaarlijkse waarde.

Receptie
Alojamento Local (AL)-accommodaties moeten ervoor zorgen dat gasten toegang hebben tot een receptiedienst, waaronder het in- en uitchecken en de mogelijkheid om contact op te nemen met de exploitant. Deze dienst kan persoonlijk of op afstand worden verleend, onder meer via telefoon, e-mail of andere elektronische middelen.

Accommodatie-instellingen, met inbegrip van hostels, moeten gasten voorzien van duidelijke communicatiemiddelen met de persoon die verantwoordelijk is voor de AL, evenals zichtbare informatie over het nationale alarmnummer (112) en de contactgegevens van de exploitant.

Registratie van cliënten
UCFE (Unidade de Coordenação de Fronteiras e Estrangeiros) zal willen weten of er buitenlandse toeristen verblijven in Portugal. Evenals de hotels, moeten alle lokale accommodatie-eigenaren hun buitenlandse klanten, hun aankomst en hun vertrek, bij UCFE registreren. Alle niet-Portugese klanten, moeten binnen 3 dagen na hun aankomst en 3 dagen nadat ze vertrekken online worden geregistreerd bij UCFE. Dit logboek van cliënten moet online worden gedaan op een speciaal hiervoor  gemaakte website https://siba.ssi.gov.pt.  Allereerst moet u uw verblijf registreren en daarna krijgt u een log in en wachtwoord. Op deze manier heeft u  ook op elk gewenst moment toegang tot de bulletins online. Accommodaties die zijn geclassificeerd als Alojamento Local moeten hun RNAL-nummer (Nationaal Registratienummer voor Lokale Accommodaties) vermelden. Het RNAL-nummer moet worden vermeld bij de registratie en kan worden bijgewerkt onder de optie Atualização dos dados de inscrição (Registratiegegevens bijwerken). De handleiding in het Portugees kan hier worden gedownload: https://siba.ssi.gov.pt/ajuda/manual/

Ontbijtservice
Lokale accommodaties die ontbijt aanbieden, moeten voldoen aan alle toepasselijke hygiëne- en voedselveiligheidsvoorschriften. Accommodaties en kamers die de aanduiding “Bed & Breakfast” gebruiken, zijn op grond van artikel 17, lid 4, van wetsdecreet nr. 128/2014 verplicht om ontbijt aan te bieden als onderdeel van de dienstverlening.

Duurzaamheidsvoorwaarden
Alojamento Local (AL)-instellingen worden aangemoedigd om milieuvriendelijke praktijken toe te passen, met name op het gebied van efficiënt water- en energiegebruik, afvalvermindering en verantwoord toerisme-informatie voor gasten. Hoewel deze maatregelen niet verplicht zijn volgens de nationale AL-wetgeving, promoten veel gemeenten en toeristische instanties goede milieupraktijken, zoals afvalscheidingsfaciliteiten, het gebruik van milieuvriendelijke schoonmaakproducten en deelname aan vrijwillige duurzaamheidsprogramma's of certificeringsregelingen (bijv. “Save Water”, “Green Key”). Instellingen die ervoor kiezen om deze maatregelen te implementeren, kunnen profiteren van verbeterde milieuprestaties en erkenning door middel van nationale of internationale duurzaamheidszegels.

Save Water-stempel Algarve
Alojamento Local (AL)-instellingen in de Algarve kunnen zich aansluiten bij het Commitment to Water Efficiency door zich aan te melden bij het Monitoring Platform en het Save Water-stempel te verkrijgen. Ga voor meer informatie en om u aan te melden naar het Commitment to Water Efficiency Platform.

Verbeterde handhaving
ASAE (Autoriteit  voor Voedsel- en Economische Zekerheid) en de gemeenteraden zijn verantwoordelijk voor het toezicht op de naleving van de bepalingen van deze wet, evenals het bekendmaken van hun respectieve processen en het toepassen van de respectieve boetes en andere sancties.

Gemeenten kunnen:

• Regelmatige of onaangekondigde inspecties uitvoeren

• Activiteiten opschorten wegens niet-naleving

• Administratieve boetes opleggen

Boetes
Boetes zullen worden opgelegd aan eigenaren van Alojamento Local-accommodaties die illegaal opereren, met name in gevallen waarin de accommodatie niet geregistreerd is of zich niet houdt aan de verplichting om alle gegevens in de Balcão Único Eletrónico bij te werken en elke overschrijding van de maximale capaciteit van de vestigingen.

De overtredingen worden bestraft met boetes van € 2.500 tot € 4.000 voor particulieren en € 25.000 tot € 40.000 voor bedrijven.

Einde van de activiteit
De eigenaar van de Alojamento Local-accommodatie is ook verplicht om binnen 10 dagen na beëindiging van de uitbating van de vestiging dit online meedelen. Dezelfde deadline moet worden nageleefd voor de rapportage van sluiting naar digitale boekingsplatforms zoals Airbnb en Booking.com

Voor informatie over het staken van uw bedrijf, wijzigingen in de registratie, clean & safe zegel of het aanvragen van een klachtenboek kunt u op de volgende link klikken: https://www2.gov.pt/en/fichas-de-enquadramento/alojamento-local

Overdracht van vergunning
Verkopers kunnen een bestaande AL-vergunning overdragen bij de verkoop van een woning, zodat de nieuwe eigenaar geen nieuwe vergunning hoeft aan te vragen.

Vermeld de AL-licentie in het verkoopcontract
De verkoper en koper moeten in het voorlopige contract (CPCV) en de definitieve akte (escritura) vermelden dat:

• De woning een actieve AL-registratie heeft

• De licentie wordt overgedragen aan de nieuwe eigenaar

Nadat de akte is ondertekend, moet de nieuwe eigenaar de gemeente waar de AL is geregistreerd hiervan op de hoogte stellen.

Dit gebeurt door:

• Een kennisgeving van eigendomsoverdracht in te dienen

• De akte en identificatiedocumenten bij te voegen

Elke gemeente heeft zijn eigen formulier of online portaal, maar de procedure is standaard.

De nieuwe eigenaar moet de registratie bijwerken op het officiële overheidsplatform:

Balcão do Empreendedor → Alojamento Local → Alteração de Titularidade

De nieuwe eigenaar moet ook het volgende bijwerken:

AT (Autoridade Tributária)

•    De AL-activiteit registreren onder zijn NIF

•    De factuurgegevens bijwerken

•    Zorgen voor btw-registratie indien nodig

AIMA-gastenrapportage

•    Het SIBA-account bijwerken met de gegevens van de nieuwe eigenaar

•    Ervoor zorgen dat de gastenrapportage zonder onderbreking wordt voortgezet

Verzekering

•    De aansprakelijkheidsverzekering, die verplicht is voor AL, overdragen of een nieuwe afsluiten.

Informatie over vermogenswinstbelasting vindt u in ons bulletin T07.