H10NL - Huurwoningen

afpop adviseert haar leden om alleen een huis te verhuren of te huren met een schriftelijk contract, en dat zowel de toekomstige verhuurder als de huurder een advocaat én een financieel adviseur raadplegen, voordat er een huurovereenkomst  wordt opgesteld.

Verschillende soorten contracten (regime de contracto)

Er zijn drie soorten huurcontracten:

• een ‘vrij’ contract  (renda livre)

• een ‘voorgeschreven’ huurovereenkomst (renda condicionada)

• een contract voor gesubsidieerde huur (renda apoiada)

Het merendeel van de huurcontracten vindt plaats op de vrije markt (renda livre), de wet stelt geen beperkingen  aan de hoogte van de huur, die overeengekomen wordt door huurder en verhuurder. Dit bulletin houdt zich hoofdzakelijk bezig met dit type contract. Een’ voorgeschreven’ huurovereenkomst is van toepassing wanneer er geen geschreven overeenkomst is, of de huur overgaat aan andere bewoners, of in geval de overheid de bouw van het huis gesubsidieerd heeft.

De huur is in deze gevallen gebaseerd op de waarde van het onroerend goed 

Het contract
Het contract moet op papier staan. Er behoren tenminste drie originele exemplaren te zijn (één voor de huurder, en één voor de verhuurder en een copie moet later afgegeven worden bij het plaatselijke belastingkantoor (Repartição das Finanças). Zowel de verhuurder als de huurder moeten het contract ondertekenen. Als iemand borg staat, moet ook deze tekenen. De verhuurder moet zorgen voor de belastingzegels, gewoonlijk 10% van de maandelijkse huur.

Een geschreven contract zal inhouden:

• De namen van huurder en verhuurder

• De wettelijke basis waarop de verhuurder het huis verhuurt (is hij de eigenaar of gaat het om onderhuur)                 

• Vermelding van het onroerend goed met de precieze locatie

• Welke delen voor privé gebruik van de huurder zijn en welke voor gemeenschappelijk gebruik                                

• De woonvergunning van de gemeente

• Aanvangsdatum van de overeenkomst en de geldigheidsduur

• Het soort contract en het bedrag aan maandelijkse huur

• Het energie prestatie certificaat (Certificado Energético) waarop het energielabel en schaal vermeld staan

• Andere mogelijke clausules zoals de staat van het pand en de inboedel, wie verantwoordelijk is voor onderhoud en reparaties en of er beperkingen zijn wat betreft het gebruik van het pand of het onderverhuren.

Als in het contract de staat van het pand niet vermeld wordt, wordt aangenomen dat dit in goede staat verkeert.

Duur van het contract
De meeste huurcontracten worden tegenwoordig gemaakt voor de minimum periode. Een normaal huurcontract voor een woning is voor een jaar met verlenging tot 3 jaar, tenzij er een andere voorafgaande overeenkomst is tussen de verhuurder en de huurder. (Alle contracten moeten worden getekend, met bijzijn van getuigen en genotariseerd). 

Overdracht van de huur
Een huurovereenkomst  kan overgedragen  worden in geval van scheiding of dood van de huurder. In geval van scheiding kan de huurovereenkomst overgedragen worden van de ene partner op de andere, ófwel met wederzijdse overeenstemming, ófwel door toedoen van de rechtbank. In andere gevallen kan de huurovereenkomst overgaan naar de echtgeno(o)t(e) van de huurder, een directe nakomeling (óf een kind van minder dan een jaar,óf een ander kind dat langer dan een jaar in het huis woont), de ouders van de huurder als die langer dan een jaar in het huis wonen,of een ongehuwde partner van de huurder als deze langer dan vijf jaar met de huurder samenwoont. Er zijn specifieke regels over wie prioriteit heeft.

Elk contract kan maar één keer overgedragen worden, met uitzondering  van overdracht naar de echtgeno(o)t(e) van de oorspronkelijke huurder. In dit geval kan er ingestemd worden met een verdere overdracht aan verwanten van deze echtgeno(o)t(e). De huur kan niet overgaan naar iemand met een ander huis in dezelfde gemeente. De persoon die om overdracht van de huur verzoekt, moet  dit verzoek binnen 180 dagen bij de verhuurder indienen. Als dit niet wordt gedaan, betekent dit het verlies van het recht van overdracht. Als men niet van plan is de huur te continueren, moet men de verhuurder binnen 30 dagen hiervan op de hoogte stellen.

Onder sommige voorwaarden, wanneer de huur ver beneden de marktwaarde ligt, kan de huiseigenaar het contract omzetten in een ‘voorgeschreven’ huur, of het contract opzeggen, waarbij hij een schadeloosstelling (tot tien jaar de huurwaarde) moet betalen. In beide gevallen zijn er specifieke  regels over de termijn waarbinnen de verhuurder de huurder  hiervan in kennis moet stellen. Zowel de toekomstige huurder als de verhuurder doen er goed aan zich juridisch te laten adviseren.

Als de huurovereenkomst niet voor een beperkte termijn is, kunnen nieuwe bewoners recht hebben op een nieuwe huurovereenkomst. De regels hiervoor zijn gecompliceerd, en zowel bewoners als verhuurder zijn gebaat bij  juridisch advies, direct bij het aflopen van de overeenkomst.

In geval van onvrijwillige werkloosheid, blijvende arbeidsongeschiktheid of overlijden van de huurder of de persoon met wie hij meer dan een jaar in de gemeenschappelijke economie heeft gewoond, kan de huurder het contract beëindigen zonder de huur die overeenkomt met de opzegtermijn te betalen.

Het beëindigen  van een huurovereenkomst
De verhuurder kan het contract opzeggen in geval van vertraging in de betaling van de huur van meer dan acht dagen*, meer dan vier keer (al dan niet opeenvolgend), in een periode van 12 maanden, maar in tegenstelling tot eerder vermeld moeten hij/zij de huurders per aangetekend schrijven met ontvangstbevestiging, na de derde maand van vertraging bij betaling van de huur, dat hij/zij van plan is de huurovereenkomst te beëindigen. *de aan de verhuurder te betalen vergoeding bedraagt 20% van het verschuldigde bedrag

Huurder en verhuurder kunnen tot overeenstemming komen over het beëindigen van een huurovereenkomst op elk gegeven ogenblik. Tenzij dit direkt ingaat, moet dit normaliter schriftelijk overeengekomen worden. Daarnaast kent de wet verschillende termijnen voor het in kennis stellen van het opzeggen van een contract ( tussen drie maanden en een jaar ), afhankelijk van het soort contract. Als huurder en verhuurder niet tot overeenstemming kunnen komen over het beëindigen van het contract, moeten zij juridisch advies inwinnen.

Als de verhuurder de voorwaarden van het contract niet nakomt, kan de huurder de overeenkomst  op elk gegeven moment opzeggen, en betaling van compensatie eisen.

Een verhuurder kan de rechtbank inschakelen om een huurder eruit te laten zetten, wanneer deze :

• De huur niet op tijd betaalt; 

• Het pand gebruikt voor activiteiten anders dan bewoning, of voor illegale en/of immorele activiteiten;

• Bouwwerkzaamheden aan het huis uitvoert die niet zijn goedgekeurd door de Verhuurder;

• Het  pand onderverhuurt  of uitleent  zonder toestemming van de verhuurder of het huis     onderverhuurt voor een huur die  hoger is dan de verhuurder heeft goedgekeurd;

• Of als de verhuurder eigen huisvesting nodig heeft of voor nakomelingen in de eerste graad.

De communicatie met wens om een huurovereenkomst te beëindigen door de huurder en de verhuurder kan verschillend zijn, afhankelijk van de duur van het contract: 

Termijn voor de communicatie door de huurder:

Termijn voor de communicatie van de verhuurder:

Bij contracten zonder bepaalde looptijd moet ten minste zes maanden worden gewacht voordat het contract kan worden beëindigd. In deze gevallen bedraagt de opzegtermijn 60 dagen voor contracten met een looptijd tot een jaar en 120 dagen voor contracten met een looptijd van meer dan een jaar.

Deze termijnen zijn bedoeld om ervoor te zorgen dat zowel de huurder als de verhuurder op de juiste manier kunnen reorganiseren, of het nu gaat om het vinden van een nieuwe woning of het zoeken naar een nieuwe huurder.

Let op: voor de opzegging van het huurcontract moet een aangetekende brief worden verstuurd met ontvangstbevestiging van de ontvanger.

Borg en betalingen
Het betalen van de eerste maand huur moet verricht worden bij het tekenen van de overeenkomst.Tegelijkertijd kan de verhuurder een borgsom vragen. Het bedrag van de borg moet uitdrukkelijk in de huurovereenkomst worden vermeld. Er is geen limiet aan het aanbetalingsbedrag en de huurder kan het nakomen of niet. In dit tweede geval kan de huurder, als hij van mening is dat de eis van de verhuurder onredelijk is, niet doorgaan met de huurovereenkomst.

Het doel van het betalen van een waarborgsom is ervoor te zorgen dat eventuele schade die door de huurders wordt veroorzaakt, wordt hersteld. Als er zich geen problemen voordoen aan het einde van het contract, moet het bedrag van de waarborg worden terugbetaald, tenzij anders overeengekomen tussen de partijen. Dit bedrag wordt overeengekomen tussen de betrokken partijen en moet expliciet worden vermeld in het huurcontract.

Bijstellen van de huur
Als een contract eenmaal getekend is zijn er drie manieren om de te betalen huur bij te stellen.

Jaarlijkse verhogingen
De jaarlijkse huurverhogingen worden vastgesteld door de regering. In oktober  publiceert de overheid het coëfficient voor het volgende jaar in de Diário da República. 

De actualiseringscoëfficiënt voor de huur voor het jaar 2025 is vastgesteld op 2,16%. Om de bijgewerkte huurwaarde te berekenen, moet je dus de volgende berekening maken:

Huidige Huurwaarde x updatecoëfficiënt = Geactualiseerde Huurwaarde voor 2025.

Met andere woorden, en als praktisch voorbeeld, in een huurovereenkomst waar de huidige huur 750 euro is, moet de berekening als volgt worden uitgevoerd:

€750 x 1.0216 = €766,20

De verhuurder moet de huurder 30 dagen van te voren op de hoogte stellen van de verhoging, met het nieuwe bedrag, de waarde van het coëfficient en mogelijke andere factoren die een rol spelen bij de berekening. De huurder kan de verhoging accepteren, het contract opzeggen, of (als er een fout in de berekening is gemaakt) schriftelijk reageren, met vermelding van de correcte berekening. De verhuurder kan dit voorstel accepteren of binnen 15 dagen in beroep gaan bij de speciale commissie (commissão especial) op het gemeentelijk belastingkantoor (repartição das finanças). In dat geval blijft de huur hetzelfde totdat de commissie met een besluit komt. De huurder moet dan de eventuele verhoging betalen vanaf  het moment dat hij daarvan in kennis gesteld werd, plus 1,5% rente.

Verbeteringen
Als de Gemeente (Câmara Municipal) de verhuurder verzoekt verbeteringen aan het huis aan te brengen, kan de huur verhoogd worden in overeenstemming met de waarde van de werkzaamheden. De berekening is gelijk aan die voor  ‘voorgeschreven’ huurovereenkomsten.

Toepassen van een ‘voorgeschreven’ huur
Een huurovereenkomst kan worden omgezet in een  ‘voorgeschreven’ huurovereenkomst  (renda condicionada) :

• Als er geen geschreven overeenkomst is;

• Als een bewoner recht heeft op een nieuw contract  wanneer de huidige overeenkomst eindigt;

• Op sommige voorwaarden, wanneer de huur in geval van overlijden overgegaan is naar de familie van de huurder;

• Op bepaalde voorwaarden, als de termijn van het contract onbeperkt is en de huurder een ander huis heeft in dezelfde gemeente, in Porto of in Lissabon.

Belasting
Deskundige financiele adviseurs of  accountants zijn in staat huurder en verhuurder te voorzien  van specifiek advies over belastingverplichtingen  en belastingvoordelen.

Aanmelden van het contract

Normaalgesproken moeten alle huurovereenkomsten opgegeven worden bij de plaatselijke belastingdienst (repartição das finanças) door een copie van de huurovereenkomst aldaar af te geven.

Zijn verhuurinkomsten belastbaar?

Normaliter moeten alle inkomsten uit verhuur van onroerend goed in Portugal opgegeven worden bij de belasting, d.m.v. een jaarlijks belastingformulier.

Aftrekposten
Er zijn een aantal belastingvoordelen van toepassing op eigenaren van onroerend goed. Eén en ander wordt normaliter gespecificeerd in het jaarlijks regeringsbudget. Deze betreffen de aftrek van:

• Rente en afbetalingen van leningen voor de aankoop, constructie of verbetering van huizen;

• Spaarplannen;

• Deel van de huur ontvangen onder wetgeving betreffende stadswoningen;

• Rekeningen voor onderhoudswerkzaamheden en reparaties, inclusief die voor veiligheid, schoonmaak, electriciteit, onderhoud van lift, administratie van het  onroerend goed, verzekering en onroerend-goedbelasting en sommige reparaties.

Een huurder die een huis huurt overeenkomstig regels betreffende stadswoningen, kan ook in sommige gevallen in aanmerking komen voor aftrek van een deel van de huur van zijn belastbare inkomen.

Bron:

De voornaamste wetgeving omtrent huur in Portugal:

Nieuw stedelijk huurregime (NRAU), Wet nr. 6/2006, van 27 februari.

Ondersteunde huurregime (RAA), Wetsbesluit nr. 166/93, van 7 mei.

Huurwet, Wet nr. 31/2012, van 14 augustus.

Betaalbaar huurprogramma, Wetbesluit No. 68/2019, van 22 mei.