Deze factsheet is ontwikkeld naar aanleiding van het artikel "Direito de Preferência" (Recht van voorkeur), gepubliceerd in het tijdschrift UPDATE (februari 2026), om meer informatie te geven over deze functie.
Rurale grond kopen in Portugal - Een vereenvoudigd juridisch overzicht voor buitenlandse kopers
Bij de aankoop van plattelandsgrond in Portugal gelden specifieke juridische regels die verder gaan dan de gebruikelijke controles bij standaard vastgoedtransacties. Een van de belangrijkste - en vaak over het hoofd gezien door buitenlandse kopers - is het wettelijke recht van voorkoop.
Dit recht kan iemand anders in staat stellen het land te kopen tegen dezelfde prijs en voorwaarden, ter vervanging van de oorspronkelijke koper.
Wat is het recht van voorkoop?
Op grond van de Portugese wet kunnen bepaalde personen - voornamelijk eigenaren van naburige landbouwgrond of mede-eigenaren - een wettelijk recht hebben om een landbouwgrond te verwerven vóór een derde koper.
Als dit recht geldig wordt uitgeoefend, treedt de voorkoopster in de plaats van de koper en wordt zij eigenaar van het onroerend goed, waarbij de koper wordt vergoed.
Doel van deze regeling
De wettelijke voorkoopregeling is bedoeld om:
de nationale landbouwgrondstructuur te beschermen
economisch levensvatbare landbouwbedrijven te bevorderen
overmatige versnippering van plattelandsgrond te voorkomen
Dit is een verplichte wettelijke regeling. Het kan niet contractueel worden uitgesloten en alle clausules waarin dat wel wordt geprobeerd, zijn nietig.
Wanneer is het recht van voorkoop van toepassing?
Het recht van voorkoop is alleen van toepassing als aan alle volgende voorwaarden wordt voldaan:
de overdracht vindt plaats onder bezwarende titel (d.w.z. een verkoop, geen schenking)
het eigendom is wettelijk geclassificeerd als landelijk gebied
de eigendommen zijn fysiek aangrenzend (ze delen een gemeenschappelijke grens)
- het land dat wordt verkocht is kleiner dan de wettelijk bepaalde minimale landbouweenheid die geldt voor die regio en dat type land
de koper is een derde partij die nog geen voorkooprecht heeft.
Bovendien mag de naburige eigenaar die het recht wil uitoefenen niet al grond bezitten die groter is dan de minimale landbouweenheid, aangezien dergelijke grond wordt verondersteld op zichzelf economisch levensvatbaar te zijn.
Wat is de minimale landbouweenheid?
De minimale landbouweenheid is het minimale landoppervlak dat noodzakelijk wordt geacht voor duurzaam landbouwgebruik.
De minimale landbouweenheid varieert afhankelijk van:
de geografische ligging
het type landbouwactiviteit
of het land al dan niet wordt geïrrigeerd
Voorbeelden:
In de Algarve:
2.5 hectare (geïrrigeerd land)
8 hectare (niet-geïrrigeerd land)
In bepaalde gebieden van Alentejo:
tot 4 hectare (geïrrigeerd)
tot 48 hectare (niet-geïrrigeerd)
Om deze reden moet elk eigendom afzonderlijk worden beoordeeld voordat een koopovereenkomst wordt gesloten.
Wettelijke uitsluitingen
Het recht van voorkoop is niet van toepassing wanneer:
een van de eigendommen een stedelijk karakter heeft of bestemd is voor niet-agrarisch gebruik
de verkoop betreft een groep niet aaneengesloten eigendommen die samen een familie-landbouwbedrijf vormen
Voorkooprechten van mede-eigenaren
Als het onroerend goed in mede-eigendom wordt gehouden, heeft elke mede-eigenaar een voorkooprecht wanneer een andere mede-eigenaar zijn aandeel verkoopt.
Dit recht heeft voorrang op alle andere wettelijke voorkooprechten.
Speciale regeling: Nationale Landbouwreserve (RAN)
Wanneer het land is gelegen binnen de Nationale Landbouwreserve (Reserva Agrícola Nacional - RAN), geldt een veel strengere regeling:
buureigenaren hebben altijd een voorkooprecht
de grootte van het land en het bestaan van gebouwen zijn niet relevant
de minimale landbouweenheid is over het algemeen drie keer zo groot als buiten het RAN
Meldingsplicht
Voordat wordt verkocht, moet de verkoper alle houders van voorkeursrechten formeel op de hoogte stellen, met vermelding van:
de identiteit van de koper
de overeengekomen prijs
de essentiële voorwaarden van de transactie
De voorkoopgerechtigde heeft 8 dagen om te beslissen of hij van het recht gebruikmaakt.
Als de kennisgeving niet naar behoren is gedaan, kan de voorkeursrechthebbende nog steeds een rechtsvordering instellen binnen 6 maanden nadat hij kennis heeft gekregen van de verkoop.
Praktisch advies voor kopers
Voordat kopers een landbouwgrond in Portugal kopen, moeten zij dit altijd verifiëren:
of het landoppervlak kleiner is dan de geldende minimale landbouweenheid
of het land binnen het RAN of een ander beschermd landbouwgebied ligt
of naburige eigenaren of mede-eigenaren wettelijke voorkooprechten hebben
Voor buitenlandse kopers, is een voorafgaande juridische beoordeling essentieel om onverwachte uitkomsten en mislukte transacties te voorkomen.
Het recht van voorkoop is geen loutere formaliteit - het kan bepalen of een aankoop van grond op het platteland uiteindelijk slaagt of mislukt. afpop raadt leden ten zeerste aan professionele hulp in te roepen.
Aanvulling
Voorkeursrecht van de Câmaras Municipais
Onder bepaalde voorwaarden hebben de Câmaras ook een voorkeursrecht en in stedelijke gebieden zelfs een recht op onteigening. Kopers dienen daarom te controleren of het onroerend goed dat zij willen aankopen onder een stedelijk ontwikkelingsplan valt (Plano Diretor Municipal, PDM) of zich bevindt in een stedelijk herontwikkelingsgebied (Área de Reabilitação Urbana, ARU). In dergelijke gevallen is het noodzakelijk om vóór de aankoop professioneel advies in te winnen.
Bronnen - Portugees Burgerlijk Wetboek
Artikel 1380 - Wettelijk recht van voorkoop voor naburige landeigenaren
Artikel 1381 - Wettelijke uitsluitingen van het recht van voorkoop
Artikel 1410 - Rechtsvordering tot voorkoop en procedurele vereisten
(Aanvullende regeling: Ministerieel besluit (Portaria) nr. 19/2019, van 15 januari, inzake minimale landbouweenheden)
Deze informatie is verstrekt door Dr. Eduardo Serra Jorge van ESJ Advogados (esjorge@esjaadvogados.com)
Aansprakelijkheid
afpop gaat er te goeder trouw van uit dat alle verstrekte informatie waarheidsgetrouw en accuraat is en heeft getracht dit naar beste vermogen te bevestigen. afpop is echter niet gekwalificeerd om technisch advies, aanbevelingen of informatie te verstrekken, noch heeft afpop enige wettelijke verplichting om dit te doen. Daarom wijst afpop elke verantwoordelijkheid af voor mogelijke schade die direct of indirect ontstaat voor Leden of niet-Leden als gevolg van vermeend onjuist of misleidend advies, aanbeveling of informatie en raadt alle Leden ten stelligste aan om voor technische aangelegenheden altijd de diensten van gekwalificeerde beoefenaars en/of professionals in te roepen, waarbij dergelijke beoefenaars en/of professionals als enige verantwoordelijk zijn voor mogelijke schade die voortvloeit uit hun activiteit, met inbegrip van hun technische opinies die in onze publicaties kunnen worden opgenomen.