T07F - Imposition des Plus-values mobilières

Note : Ces informations ne sont qu'un résumé ; Les lois et règlements en matière fiscale font l'objet de fréquents changements, souvent sans préavis, il est donc fortement recommandé de s'entourer de l'avis de professionnels 

La vente d’un bien immobilier situé au Portugal, que le vendeur soit résident ou non-résident, doit être déclarée auprès de l’administration fiscale portugaise.
La vente d’une résidence principale au Portugal est soumise à une législation spécifique, et la plus-value peut être exonérée d’impôt si le montant de la vente est réinvesti dans une autre résidence principale située dans un pays de l’UE ou de l’EEE.

La vente d’actions — qu’elles proviennent de sociétés portugaises ou étrangères — doit être déclarée au Portugal uniquement si le vendeur est résident fiscal portugais. Les non-résidents ne déclarent généralement pas ces plus-values au Portugal.

Conventions de double imposition : le Portugal a conclu des conventions de double imposition avec de nombreux pays, ce qui peut influencer le pays dans lequel l’impôt est finalement payé. Il est recommandé de vérifier la convention applicable entre le Portugal et votre pays de résidence.

Déclaration fiscale : les non-résidents doivent déclarer la vente d’un bien immobilier dans leur déclaration fiscale portugaise (annexe G) pour l’année suivant la vente, en tenant compte de leurs revenus mondiaux afin de déterminer le taux d’imposition applicable à la plus-value réalisée au Portugal.

Les personnes enregistrées comme résidents portugais, ou qui perçoivent des revenus ayant leur origine au Portugal sont tenues de joindre un imprimé dit "Annexe G" (Mais-valias) à leur déclaration d'impôts annuelle en Avril/Mai de l'année fiscale suivant celle de l'origine des revenus pour des plus-values réalisées à l'occasion de :

1. transfert de propriété quelle qu'en soit la nature
2. transfert d'actions ou de parts sociales
3. transfert de droits ou de parts dans le secteur industriel, commercial ou  scientifique
4. transfert d'engagements contractuels ou d'autres droits résultant de contrats d'achat de propriétés foncière
5. transfert de produits dérivés d'instruments financiers, à l'exception de plus-values résultant d'échanges
6. transfert à titre onéreux d'obligations additionnelles ou accessoires au capital de personnes morales
7. droits de propriété littéraire et gains issus de jeux

Sont exemptées de cette taxe les plus-values résultant de

1. Les résidences acquises avant le 1er janvier 1989
2. Logement acheté avant le 01/01/1989 (cela peut changer lorsque le bien a été utilisé à des fins de location de vacances – voir Bulletin H13)
3. Les propriétés bâties et propriétés rurales acquises par donation ou successions avant le 8 juin 1965
4. Les bons et obligations d'Etat

Lorsque la vente est exonérée d'impôt, elle doit être déclarée de toute façon. Dans ce cas, l'annexe G1 doit être soumise.

Plus-values foncières

Les plus-values sont calculées en prenant le prix de vente et en déduisant le prix d’achat initial du bien, y compris toutes les taxes et les frais de notaire payés à l’époque.
Si le bien a été vendu par l’intermédiaire d’un agent immobilier dûment enregistré, la commission versée peut également être déduite, à condition qu’elle soit mentionnée dans l’acte de vente.

Comme la valeur de l’argent diminue avec le temps, le Portugal applique des « coefficients de dépréciation monétaire » afin d’actualiser le prix d’achat à sa valeur actuelle.
Ces coefficients s’appliquent lorsque plus de douze mois se sont écoulés entre l’achat et la vente du bien. Cela permet une comparaison équitable entre la valeur réelle du bien au moment de l’achat et sa valeur réelle au moment de la vente. Après tout, 1 000 € aujourd’hui n’ont pas la même valeur qu’en 2010, en raison de l’inflation.

 Les derniers tableaux de coefficients, Ordonnance de novembre 2025, vous les trouverez ICI.

Toute amélioration majeure apportée à la propriété 12 ans avant la vente, dument documentée pourra également être déduite de la plus-value (factures officielles).

Nouvelles règles

Le décret-loi n° 57/2024 met en vigueur les nouvelles règles sur l'exonération des plus-values ​​sur l'achat et la vente de logements. Cette législation est entrée en vigueur le 11 septembre 2024 mais n'a pas d'effets rétroactifs.

Par conséquent, deux régimes fiscaux seront en vigueur simultanément : l'un pour les consommateurs qui ont vendu leur résidence principale avant le 10 septembre et un autre régime pour ceux qui la vendent après cette date. La date de vente de la maison est déterminante pour le régime fiscal auquel elle s'applique.

• Jusqu'au 10 septembre 2024, l'ancien régime s'applique, dans lequel la période minimale entre la vente de la résidence principale et l'achat d'une nouvelle résidence aux mêmes fins est de 24 mois. Les familles ne peuvent bénéficier de l'exonération de l'IRS sur les plus-values ​​provenant de la vente de la maison que si elles ne l'ont pas fait au cours des trois années précédentes.

• À partir du 11 septembre 2024, le nouveau régime fiscal d'exonération de l'IRS sur les plus-values ​​s'appliquera. La période entre l'achat et la vente de la même résidence permanente (prouvée par le domicile fiscal respectif) sera de 12 mois et la famille n'aura pas à se soucier de savoir si elle a déjà bénéficié des plus-values, car elle pourra utiliser ce régime plus d'une fois, car le critère qui excluait ceux qui « dans l'année où les plus-values ​​ont été obtenues et avaient déjà bénéficié de ce régime au cours des trois années précédentes » a été éliminé.

Cela signifie que toute personne qui vend la maison avant le 10 septembre devra y avoir vécu pendant deux ans, sinon elle ne pourra pas bénéficier du régime. Cependant, toute personne qui a vendu la maison le 11 septembre ou après ne devra avoir vécu dans la propriété que pendant un an pour éviter de payer l'IRS sur les plus-values ​​immobilières.

Les circonstances exceptionnelles seront prises en compte, à savoir les changements dans la composition du ménage respectif en raison d'un mariage ou d'une union de fait, d'une dissolution du mariage ou de l'union de fait, ou d'une augmentation du nombre de personnes à charge.

• Si la vente a eu lieu avant le 10 septembre 2024, les anciennes règles s’appliquent, même si la déclaration d’IRS est déposée en 2026
• Si la vente a eu lieu le 11 septembre 2024 ou après, les nouvelles règles s’appliquent, même si la déclaration est déposée en 2026.
• La loi reste en vigueur et inchangée en janvier 2026.

Réaliser une plus-value lors de la vente de son domicile principal n'entraine pas forcément le paiement de la taxe. Si le prix de vente fait l'objet d'un remploi dans les 36 mois suivant la vente ou si le remploi a eu lieu 24 mois avant, aucune taxe n'est due. Dans le cas d'une prise d'hypothèque, le montant remboursé pour la levée de l'hypothèque réduit le montant du remploi et doit être pris en compte.

Selon l’Administration fiscale, le montant réinvesti correspond uniquement au prix d’achat du nouveau logement, à l’exclusion des frais supplémentaires tels que l’IMT, le droit de timbre ou les commissions immobilières.
Les plus-values utilisées pour le paiement d’impôts ne sont pas considérées comme un réinvestissement.

Le remploi doit être réalisé pour un domicile principal dans n'importe quel pays de l'Union ou dans un pays de l'espace économique européen (EEA) qui inclut principalement la Norvège l'Islande et le Lichtenstein. Si le réinvestissement n’est pas total, la plus-value sera imposée proportionnellement.

Le nouveau domicile principal sera enregistré comme tel dans les 12 mois de son achat. Le réinvestissement doit être signalé dans la déclaration IRS modèle 3.

La vente d'un domicile secondaire n'ouvre pas droit au remploi. **

**Exemption extraordinaire :
La vente de terrains à bâtir ou d'habitation secondaire au cours des années 2022, 2023 et 2024 est exonérée du paiement des plus-values, à condition que les vendeurs utilisent la valeur obtenue de la vente pour rembourser le capital restant dû dans les contrats de crédit logement dans les cas suivants trois mois.

Pour être exonéré des plus-values, l'amortissement peut être effectué à partir d'un contrat de crédit dans le logement permanent du propriétaire qui a vendu la résidence secondaire ou dans le logement permanent de ses descendants (enfants ou petits-enfants); il est nécessaire que ce prêt existe déjà au moment de la vente du bien.

Cette dernière mesure permettra de soulager les familles des frais occasionnés par les emprunts bancaires, sans les pénaliser par l'impôt sur les plus-values résultant des ventes de résidences secondaires réalisées entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2024. 

Si la vente a eu lieu pendant la période éligible, vous pouvez toujours demander l’exonération lors du dépôt de votre déclaration d’IRS en 2025 ou en 2026.

Clarifiez tout doute sur l’exonération extraordinaire des plus-values avec votre comptable.

Vendre une maison à l'État portugais

La loi Mais Habitação prévoit également une exonération de l'impôt sur les plus-values pour les propriétaires qui vendent leurs maisons à l'État. Veuillez contacter votre comptable si vous souhaitez vendre votre maison à l'État et vérifier si et comment vous pouvez bénéficier de cette exonération.

Plus-value immobilière pour les non-résidents
L'imposition au taux forfaitaire de 28 % de la plus-value sur la vente de biens immobiliers réalisée par des non-résidents a été abrogée dans le budget de l'État portugais de 2023. Les non-résidents bénéficient donc également de 50 % de la plus-value en franchise d'impôt s'ils vendent un bien immobilier après le 1er janvier 2023, les 50 % restants étant imposés en tant que revenu personnel aux taux marginaux.

Les non-résidents peuvent bénéficier de l’exonération pour réinvestissement si le foyer a effectivement occupé le bien comme résidence principale (rescrit fiscal contraignant, dossier n° 28272). Vérifiez avec votre comptable si vous pensez que cette situation s’applique à votre cas.

Dépenses à déduire
Les dépenses qui peuvent être déduites de la plus-value sont les suivantes :

• Commission immobilière sur la vente

• Améliorations majeures apportées à la propriété au cours des 12 années précédant la vente

• Frais juridiques, frais de notaire et droits de mutation sur l'achat du bien vendu.

Plus-values sur les actions et autres biens meubles
Depuis 2023, l'imposition portugaise des plus-values à court terme provenant de la vente d'actions et d'autres biens mobiliers a changé de manière significative.

Les plus-values provenant de la vente d'actions et d'autres biens meubles seront obligatoirement agrégées au reste des revenus du contribuable et imposables aux taux progressifs de l'impôt sur le revenu des personnes physiques si, cumulativement :

• les actifs sous-jacents ont été détenus pendant moins d'un an avant la vente, et

• le revenu imposable total du contribuable, y compris ces plus-values, est égal ou supérieur à la dernière tranche d'imposition.

Les plus-values qui ne répondent pas, cumulativement, aux exigences ci-dessus ne verront pas leurs règles d'imposition modifiées, et le même taux forfaitaire de 28 % continuera à s'appliquer dans la plupart des cas.

Les ventes de biens immobiliers par les Sociétés, sont soumises aux règles du Code des impôts sur les sociétés. La situation de vente de propriétés détenues par une entité offshore ou toute autre forme de société non-résidente doit être signalée sur la déclaration IRC de la société.

Programme de réinvestissement pour les contribuables retraités ou âgés de 65 ans ou plus

Les contribuables retraités ou âgés de 65 ans ou plus peuvent bénéficier d’une exonération totale ou partielle de l’imposition des plus-values, même s’ils ne réinvestissent pas le produit de la vente dans l’acquisition, la construction ou l’agrandissement d’une autre résidence principale.
Dans ce cas, les contribuables doivent réinvestir dans un délai de six mois dans :

1. Contrat d'assurance vie (Seguro de Vida)

2. Adhésion individuelle à une caisse de pension ouverte (Fundo de Pensões Aberto)

3. Contribution au régime de capitalisation publique (Regime Público de Capitalização)

4. Produit d'épargne individuel paneuropéen (PEPP)

L'assujetti ou son conjoint respectif, à la date du transfert du bien, est manifestement en retraite ou est âgé d'au moins 65 ans.

L'acquisition du contrat d'assurance financière d'assurance-vie, l'adhésion individuelle à un fonds de pension ouvert ou la contribution au régime public de capitalisation s'effectue dans les six mois qui suivent la date de réalisation.

Si l'investissement s'effectue par l'acquisition d'un contrat d'assurance-vie ou par l'adhésion individuelle à un fonds de pension ouvert, ceux-ci visent exclusivement à assurer à l'acquéreur ou à son conjoint un versement périodique régulier pendant une période de 10 ans ou plus, avec un montant annuel maximum égal à 7,5% du montant investi.

Si le paiement régulier des prestations n'est pas effectué ou si leur valeur dépasse le montant ci-dessus, l'exclusion fiscale ne s'appliquera plus et l'exonération de l'impôt se fera en référence à l'année au cours de laquelle la période de réinvestissement est conclue.

À l’instar du régime existant de réinvestissement dans de nouveaux logements propres et permanents, ces contribuables doivent également déclarer dans leurs déclarations IRS modèle 3 l’intention et la mise en œuvre ultérieure du réinvestissement.

Maisons en hébergement local (Alojamento Local) :

En 2021, le Portugal a modifié la manière dont les plus-values sont traitées pour les biens utilisés en Alojamento Local (AL).
Désormais, les plus-values ne sont calculées que lorsque le bien est effectivement vendu à un tiers. Le simple fait d’intégrer ou de retirer un bien de l’activité AL ne déclenche plus de calcul d’impôt.

Pour cette raison, le moment de la vente peut avoir un impact important sur le montant d’impôt à payer.

Si vous exercez une activité d’AL, les revenus issus de la prestation de services sont imposés au titre de la catégorie B (revenus professionnels), tandis que les plus-values résultant de la vente du bien sont imposées au titre de la catégorie G.

Lorsqu’un bien est sorti de l’activité AL depuis trois ans, il peut cesser d’être considéré comme un actif professionnel.
Cela peut réduire, voire supprimer, les calculs spécifiques de plus-values liés à l’AL lors de la vente.
Autrement dit, si vous annulez la licence AL et attendez trois ans, les Finanças peuvent à nouveau considérer le bien comme un logement résidentiel classique, auquel s’applique uniquement la règle standard d’imposition de 50 % de la plus-value, sans pénalités liées à l’AL.

Il est fortement recommandé de demander l’avis d’un comptable professionnel pour vous aider dans cette démarche.

​Source:

OE2024/2025/2026

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