T05F - IMT - Taxe sur les mutations immobilières

Note: Ces directives doivent être comprises comme un simple sommaire. Les lois fiscales et la règlementation en cette matière sont soumises à de fréquents changements parfois imprévus. Nous vous recommandons donc de vous informer auprès de spécialistes. 

Toute personne qui achète un bien immobilier (maisons, garages, commerces, entre autres) peut être amenée à payer l’Impôt Municipal sur les Transferts à Titre Onéreux de Biens Immobiliers (IMT).Pour demander l’exonération de l’IMT, il est nécessaire de remplir le formulaire IMT Modèle 1 sur le portail des Finances. Vous pouvez également contacter la mairie (Câmara Municipal) de la zone où vous souhaitez acheter le bien afin de vérifier si vous avez droit à une exonération de l’IMT. L’exonération de l’IMT, ainsi que du Droit de Timbre (IS), peut aussi être accordée lors du premier achat d’un logement destiné à la résidence principale par une personne âgée de moins de 35 ans. Le paiement de l’IMT est effectué au moment de la signature de l’acte d’achat, sauf si l’acheteur bénéficie d’une exonération.

Les valeurs applicables en 2026, sur lesquelles l’IMT est calculé, ont été revalorisées de 2 % dans les tableaux de l’IMT pour la résidence principale et permanente, ainsi que pour l’IMT Jeunes et Logement.

Lorsque l’acquéreur est non-résident, le taux applicable est toujours de 7,5 % pour l’achat d’un immeuble urbain ou d’une fraction autonome d’un immeuble urbain destiné à l’habitation, sans possibilité d’exonération ou de réduction.

Les émigrants portugais sont exclus de cette règle et conservent les mêmes taux que les autres résidents. Sont également exclus de ce taux unique de 7,5 % les acquéreurs qui deviennent résidents fiscaux au Portugal dans un délai de deux ans à compter de la date d’acquisition du bien.

Les tableaux IMT varient en fonction de l'objectif du logement acquis. Les taux de IMT sont plus bas si la propriété est destinée à posséder et un logement permanent et plus élevés s'il s’il s’agit d’une résidence secondaire ou destinée à la location.

Taxe Municipale

L' IMT - Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis est perçue sur le transfert de droits de propriété foncière ou de démembrements de ces droits.

C'est l'acheteur qui est redevable de la taxe. Le paiement doit être effectué auprès de n'importe quelle perception avant la réalisation complète de la transaction, la preuve du paiement étant l'un des documents requis pour la signature de l'acte, hormis les cas d'exemption (voir ci-dessous). Ou cela peut se faire en ligne sur le site des Finanças après vous être connecté à votre espace personnel : 

Cidadãos > Os Seus Serviços > Entregar > Declarações > IMT > Declaração. Vous devez remplir un formulaire appelé Modelo1 IMT.

Si le transfert a lieu à l'étranger, l'impôt doit être payé au cours du mois suivant.

Il y a un tutoriel youtube en portugais sur la chaîne AT avec des instructions pour payer cela avec votre Imposto de Selo (Droit de timbre):

https://www.youtube.com/watch?v=fB_tHOerQ-4&list=PLkfLRHbskCP9xJmyJJ51rdfvj7cIcEJ0t&index=4

A partir de 1:45, c'est plus facile à suivre, mais nous vous suggérons de demander à un avocat, un agent immobilier, un comptable ou un ami qui parle portugais de vous aider.

Exemptions

Parmi les différentes exemptions tenant soit à la nature de la transaction soit à la personne de l'acheteur :

• Les acquisitions de l'Etat, des Régions Autonomes, des autorités locales, des associations et fédérations de municipalités de droit public, qu'il s'agisse de leurs services, de leurs établissements ou institutions diverses, même disposant de la personnalité morale, y compris les institutions publiques à but non lucratif 

• Les acquisitions des fonds d'investissement immobilier détenus à 100%par l'Etat, les régions autonomes, les autorités locales, les associations et fédérations de municipalités de droit public, ainsi que leurs services, établissements et personnes morales sous leur contrôle, même si elles disposent d'une personnalité morale propre, en ce incluses les institutions publiques à but non lucratif. 

• Les acquisitions par les gouvernements étrangers de propriétés exclusivement affectées à leurs représentations diplomatiques ou consulaires où à la résidence des chefs de mission ou consuls également de terrains nécessaires à la construction de ces immeubles sous condition de réciprocité.

• Les acquisitions par les institutions privées de solidarité et les entités légalement assimilées à celles-ci, pourvu que ces acquisitions soient nécessaires à l'accomplissement de leurs missions statutaires·         Les acquisitions dans un but religieux par des personnes reconnues comme religieuses par la loi et enregistrés comme telles, dans le cadre de la loi sur la liberté religieuse·         L'achat d'immeubles agricoles par des jeunes agriculteurs candidats à des subventions dans le cadre de la législation en vigueur sous la condition qu'il s'agisse d'un premier achat·         L'achat d'immeubles classés avant la date de l'acquisition comme bâtiments d'intérêt national d'intérêt public ou municipal, dans le cadre de la législation en vigueur·         L'acquisition par des sociétés civiles ou commerciales, d'immeubles situés dans des zones économiquement désavantagées, dans le but d'exercer dans ces régions des activités agricoles ou industrielles considérées comme essentielles pour le développement de la région ;

• L'achat d'immeubles en vue de leur revente, sous certaines conditions, par des personnes physiques ou morales exerçant cette activité 

• Les acquisitions d'immeubles par une personne morale d'intérêt public ou d'utilité publique ou administrative légalement reconnue comme telle, comme un musée, une bibliothèque, une école, ou une institution ou association culturelle, scientifique, littéraire, artistique, charitable, sociale ou de bienfaisance pour autant que l'acquisition soit immédiatement et directement affectée à l'exécution de sa mission

• Les acquisitions d'immeubles urbains dans le cadre d'opérations de réhabilitation urbaine, sous certaines conditions, à la condition que l'acheteur entreprenne les travaux dans une période de trois ans à compter de la date de l'acquisition. Les zones de réhabilitation sont définies par chaque municipalité 

• L'acquisition d'une propriété urbaine ou d'une fraction autonome d'un tel bien, affectée à la résidence principale de l'acheteur, sous condition que le montant de la taxe susceptible d'être perçue soit inférieur à €106.346,00 (132 933 euros pour Madère et les Açores) - Cela ne s’applique pas aux non-résidents.

• Immeubles de faible valeur patrimoniale, destinés à l'habitation permanente, pour les contribuables à faibles revenus, à condition que le revenu brut total du ménage n'excède pas 2,3 x 14 IAS.

• Exonération IMT Jeunes : Les jeunes acheteurs (moins de 35 ans) bénéficient d’une exonération de l’IMT jusqu’à 330 539 €. Une exonération totale de l’IMT (et du Droit de Timbre) s’applique aux acquisitions jusqu’à 330 539 €*, ou une exonération partielle pour les acquisitions supérieures à 330 539 € et jusqu’à 660 982 €, avec application d’un taux de 8 % et d’une bande d’ajustement de 26 443,12 €. Entre 660 982,01 € et 1 150 853 €, un taux fixe de 6 % s’applique, et au-delà de 1 150 853 €, un taux fixe de 7,5 %, pour les jeunes jusqu’à 35 ans qui achètent leur premier logement.

• Incitation au regroupement de parcelles rurales (article 98) : Les transferts de terrains ruraux nécessaires au regroupement de parcelles voisines ou contiguës sont exonérés de l’IMT et du Droit de Timbre, quelle que soit l’utilisation du terrain.Pour bénéficier de cette exonération, les propriétaires doivent introduire la demande avant la vente ou la signature du contrat, et toujours avant le moment où l’impôt serait normalement dû.

* Pour Madère et les Açores, ce plafond est de 413 174 € (avec un taux de 8 % et une bande d’ajustement de 33 053,92 € pour les montants compris entre 413 174 € et 826 228 €).

Entre 826 228,01 € et 1 438 566 €, le taux fixe est de 6 %, et au-delà de 1 438 566 €, le taux est de 7,5 %. Cette exonération est accordée lors de la première acquisition d’un bien destiné exclusivement à la résidence principale et permanente, à condition que les jeunes acheteurs ne soient pas propriétaires d’un bien à usage d’habitation à la date du transfert ni au cours des trois années précédentes, et qu’ils ne soient pas considérés comme personnes à charge au titre de l’impôt sur le revenu (IRS).

En règle générale, l’IMT doivent être payés le jour du règlement ou le 1er jour ouvré suivant.

Si le paiement n'est pas effectué dans ce délai, les documents resteront sans effet et pour réaliser l'acte d'achat, vous devrez effectuer de nouveaux règlements puis effectuer le paiement respectif.

Assiette de La Taxe

La taxe sur les mutations immobilières ("IMT”) est basée sur la valeur de cession de la propriété. Celle-ci doit être déterminée selon les règles suivantes :

1. Normalement la valeur retenue est le prix de vente, à moins que la "valeur patrimoniale" c'est-à-dire la valeur enregistrée au registre fiscal soit plus élevée

2. Dans le cas où une évaluation est faite, c'est la valeur résultant de celle-ci sera retenue et qui prévaudra; à moins que le prix soit plus élevé

3. Certaines règles particulières concernent en particulier les propriétés acquises par le Gouvernement et ses représentations locales, en cas de vente aux enchères sur saisie ou par décision administrative, comme dans le cas d'expropriation pour cause d'utilité publique 

Taux

Le taux général est de 5% sur les mutations de terrains (prédio rústico) en l'absence de permis de construire. Les parcelles sur lesquelles a été accordé un permis de construire, de même que les garages et propriétés commerciales sont taxées au taux unique de 6.5%.

Pour les bâtiments (urbains ou ruraux) ou autres achats pour lesquels l'acheteur réside dans un pays, un territoire ou une région soumis à un régime fiscal beaucoup plus avantageux: 10%.

Lors du paiement de cette taxe, vous devez produire l' Identification de l'acheteur et du vendeur, les numéros fiscaux de toutes les parties et l'extrait de la “caderneta predial” ou tout autre document comportant le numéro de la propriété.

Ci-dessous les tarifs pour 2026

Pour connaître le montant de la taxe que vous devrez acquitter dans le cas d'un achat cette année selon les tableaux ci-dessus, vous multiplierez le prix d'achat par le taux marginal et vous déduirez du résultat la variable d'ajustement. 

Pour vous simplifier les choses, nous avons pris l'exemple d'une propriété de 250.000 € acquise pour votre résidence permanente pour une personne de plus de 35 ans.

Comme vous pouvez le constater, le prix d'achat de €250,000.00 se situe dans la quatrième tranche. Le prix d'achat est donc multiplié par 7 % (le taux marginal) et le montant est déduit du résultat sur la même ligne.

(€250.000,00 x 7%) - €10.457,96 = €7.042,04

Dans ce cas, l'IMT à payer est de €7.042,04

Un droit de timbre de 0,8 % sur le prix d'achat ou la valeur fiscale (la plus élevée des deux) devra également être acquitté lors de l'achat.

€250.000,00 x 0.8% = €2.000,00

Total à payer  €7.042,04 + €2.000,00 = € 9.042,04

Dans les régions autonomes des Açores et de Madère, vous pouvez bénéficier de taux réduits. Il s'agit des taux pour les régions autonomes de Madère et des Açores pour 2026. 

Les deux régions suivent la même logique de tranches que le continent, mais les seuils et les montants à déduire (parcelles à déduire) sont légèrement différents en raison de l’autonomie fiscale régionale.

Les informations sur les exonérations extraordinaires de l'IMI et de l'IMT pour les îles doivent être consultées dans chaque municipalité.

Si l'acquéreur est une personne morale résidant dans un pays, un territoire ou une région soumis à un régime fiscal nettement plus favorable (paradis fiscal figurant sur la liste noire + 1 révoqué), les taux de l'IMI, de l'IMT et du droit de timbre seront majorés. Veuillez consulter votre conseiller fiscal.