Cette fiche pratique a été élaborée à la suite de l'article "Direito de Preferência" (Droit de préférence), publié dans le magazine UPDATE (février 2026), afin de fournir plus de détails sur cette caractéristique.
Achat de terres rurales au Portugal - Un aperçu juridique simplifié pour les acheteurs étrangers
Lors de l'achat de terres rurales au Portugal, il existe des règles juridiques spécifiques qui vont au-delà des vérifications habituelles effectuées dans le cadre de transactions immobilières standard. L'une des plus importantes - et souvent négligée par les acheteurs étrangers - est le droit de préemption légal.
Ce droit peut permettre à une autre personne d'acheter la terre au même prix et aux mêmes conditions, en remplacement de l'acheteur initial.
Qu'est-ce que le droit de préemption ?
En droit portugais, certaines personnes - principalement les propriétaires de terres rurales voisines ou les copropriétaires - peuvent avoir un droit légal d'acquérir une propriété rurale avant un tiers acheteur.
Si ce droit est valablement exercé, le préempteur remplace l'acheteur et devient propriétaire de la propriété, l'acheteur étant remboursé.
Objectif de ce régime
Le régime légal de préemption vise à :
protéger la structure nationale des terres agricoles
promouvoir des exploitations agricoles économiquement viables
prévenir le morcellement excessif des terres rurales
Il s'agit d'un régime juridique obligatoire. Il ne peut être exclu par contrat, et toute clause tentant de le faire est nulle et non avenue.
Quand le droit de préemption s'applique-t-il ?
Le droit de préemption ne s'applique que si toutes les conditions suivantes sont réunies:
la cession est à titre onéreux (c'est à dire. une vente, pas une donation)
la propriété est légalement classée comme terre rurale
les propriétés sont physiquement contiguës (elles partagent une limite commune)
le terrain vendu est plus petit que l'unité agricole minimale définie par la loi et applicable à cette région et à ce type de terrain
l'acheteur est un tiers qui ne détient pas déjà un droit de préemption.
En outre, le propriétaire voisin qui souhaite exercer le droit ne doit pas déjà posséder des terres dépassant l'unité agricole minimale, car ces terres sont présumées économiquement viables en tant que telles.
Qu'est-ce que l'unité agricole minimale?
L'unité agricole minimale est la superficie minimale de terre considérée comme nécessaire pour une utilisation agricole durable.
Elle varie en fonction de:
la situation géographique
le type d'activité agricole
la nature irriguée ou non irriguée des terres
Exemples :
Dans la région de l'Algarve:
2.5 hectares (terres irriguées)
8 hectares (terres non irriguées)
Certaines zones de l'Alentejo :
jusqu'à 4 hectares (irrigués)
jusqu'à 48 hectares (non irrigués)
Pour cette raison, chaque propriété doit être évaluée individuellement avant de conclure un contrat d'achat.
Exclusions légales
Le droit de préemption ne s'applique pas lorsque :
l'un des biens est urbain ou destiné à un usage non agricole
la vente porte sur un ensemble de biens non contigus formant une exploitation agricole de type familial
Droits de préemption des copropriétaires
Si le bien est détenu en copropriété, tout copropriétaire a un droit de préemption sur le bien, tout copropriétaire a un droit de préemption lorsqu'un autre copropriétaire vend sa part.
Ce droit prévaut sur tous les autres droits de préemption légaux.
Régime spécial : Réserve agricole nationale (RAN)
Lorsque le terrain est situé dans la Réserve agricole nationale (Reserva Agrícola Nacional - RAN), un régime beaucoup plus strict s'applique :
les propriétaires voisins ont toujours un droit de préemption
la taille du terrain et l'existence de bâtiments ne sont pas pertinentes
l'unité agricole minimale est généralement trois fois plus grande qu'en dehors de la RAN
Obligation de notification
Avant de vendre, le vendeur doit notifier formellement à tous les titulaires de droits de préemption, en indiquant :
l'identité de l'acheteur
le prix convenu
les conditions essentielles de la transaction
Le préempteur dispose de 8 jours pour décider d'exercer ou non son droit.
Si la notification n'est pas faite en bonne et due forme, le préempteur peut toujours intenter une action en justice dans un délai de 6 mois après avoir pris connaissance de la vente.
Conseils pratiques pour les acheteurs
Avant d'acheter des terres rurales au Portugal, les acheteurs doivent toujours vérifier :
si la superficie du terrain est inférieure à l'unité agricole minimale applicable
si la propriété est située dans la RAN ou dans une autre zone agricole protégée
si les propriétaires ou copropriétaires voisins ont des droits de préemption statutaires
Pour les acheteurs étrangers, Pour les acheteurs étrangers, une évaluation juridique préalable est essentielle pour éviter des résultats inattendus et l'échec des transactions.
Le droit de préemption n'est pas une simple formalité - il peut déterminer la réussite ou l'échec d'un achat de terres rurales. afpop recommande vivement aux membres de rechercher une assistance professionnelle.
Complément
Droit de préemption des Câmaras Municipais
Dans certaines conditions, les Câmaras disposent également d’un droit de préemption et, dans les zones urbaines, même d’un droit d’expropriation. Les acheteurs doivent donc vérifier si le bien immobilier qu’ils souhaitent acquérir est soumis à un plan d’aménagement urbain (Plano Diretor Municipal, PDM) ou s’il se situe dans une zone de réhabilitation urbaine (Área de Reabilitação Urbana, ARU). Dans de tels cas, il est nécessaire de demander un avis professionnel avant l’achat.
Sources - Code civil portugais
Article 1380 - Droit légal de préemption pour les propriétaires ruraux voisins
Article 1381 - Exclusions légales du droit de préemption
Article 1410 - Action en préemption et exigences procédurales
(Règlement complémentaire : Arrêté ministériel (Portaria) no. 19/2019, du 15 janvier, sur les unités agricoles minimales)
Cette information a été fournie par Dr Eduardo Serra Jorge de ESJ Advogados (esjorge@esjaadvogados.com)
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