T07D - Kapitalertragssteuer

Vorbemerkung: Diese Ausführungen sind nur als Überblick gedacht. Die Steuergesetze und -regelungen ändern sich oft und manchmal  unerwartet. Wir empfehlen dringend, professionellen Rat einzuholen.

Der Verkauf einer in Portugal gelegenen Immobilie muss beim portugiesischen Finanzamt angezeigt werden, egal, ob der Verkäufer Resident ist oder nicht. Für den Verkauf eines dauerhaften Wohnsitzes in Portugal gibt es eine spezielle Gesetzgebung, und der Kapitalgewinn kann steuerfrei sein, wenn der Verkaufserlös in einen anderen Hauptwohnsitz in einem beliebigen EU/EWR-Mitgliedstaat investiert wird. Der Verkauf von Aktien – sei es portugiesischer oder ausländischer Unternehmen – muss in Portugal nur dann angegeben werden, wenn der Verkäufer in Portugal steuerlich ansässig ist. Nichtansässige geben diese Gewinne in Portugal normalerweise nicht an.

Doppelbesteuerungsabkommen hat Portugal mit vielen Ländern geschlossen, die sich darauf auswirken können, wo die Steuer letztendlich gezahlt wird. Sie sollten das spezifische Abkommen zwischen Portugal und Ihrem Wohnsitzland überprüfen.

Steuererklärung: Nichtansässige müssen den Immobilienverkauf in ihrer portugiesischen Steuererklärung (Anlage G) für das Jahr nach dem Verkauf angeben und dabei ihr weltweites Einkommen berücksichtigen, um den richtigen Steuersatz für den portugiesischen Gewinn zu ermitteln.

Wer in Portugal als Resident gemeldet ist oder hier Einkünfte erzielt, hat im April/Mai/Juni des Folgejahres in der Anlage „G“ (Kapitalerträge/Mais Valias) zur Einkommensteuer-Erklärung (IRS, s. Bull. T/01/D) in jedem Steuerjahr die folgenden Kapitalgewinne des Vorjahres zu erklären:

1. aus Verkauf von Immobilien aller Art

2. Verkauf von Gesellschaftsanteilen aller Art.

3. aus Verkauf von Tätigkeiten oder Rechten in Handel, Industrie oder Forschung.

4. aus Verkauf von Vertrags- oder anderen Rechten, die mit Verträgen zum Kauf von Immobilien verbunden sind.        

5. aus Geschäften mit Finanzderivaten, mit der Ausnahme von erwarteten Gewinnen bei Zinsswaps. 

6. aus Geschäften mit Krediten, Kapitalaufstockungen und Zusatzkapital.

7. aus Urheberrechten und Gewinnen aus Glücksspiel

Steuerfrei sind Gewinne aus 

1. Beteiligungen, die vor dem 1.1.1989 erworben wurden

2. Immobilien, die vor dem 1.1.1989 erworben wurden (dies kann anders sein, wenn ein Immobilie für die Vermietung von Ferienwohnraum genutzt wurde – s. Bulletin H/13)

3. Bauland, das durch Schenkung oder Erbschaft vor dem 8.6.1965 erworben wurde, ebenso wie ländlicher Grundbesitz

4. Staatsanleihen und -obligationen

Auch steuerfreie Verkäufe müssen im Anhang G1 zur IRS erklärt werden.

Kapitalerträge aus Immobilien
Für Residenten in Portugal sind 50 % des Kapitalgewinns steuerfrei. Die Einkommenssteuer wird auf die verbleibenden 50 % erhoben, die dem Gesamt-Jahreseinkommen zugerechnet werden, woraus der Steuersatz berechnet wird.

Kapitalgewinne werden berechnet, indem man den Verkaufspreis nimmt und davon den ursprünglichen Kaufpreis der Immobilie abzieht, einschließlich aller Steuern und Notargebühren, die Sie damals gezahlt haben. Wenn Sie einen ordnungsgemäß registrierten Immobilienmakler mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt haben, kann auch die an ihn gezahlte Provision abgezogen werden, sofern dies in der Kaufurkunde vermerkt ist.

Da Geld im Laufe der Zeit an Wert verliert, verwendet Portugal „Währungsabwertungskoeffizienten”, um den ursprünglichen Kaufpreis auf den heutigen Wert anzupassen. Diese Koeffizienten gelten, wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie mehr als zwölf Monate vergangen sind. Dies gewährleistet einen fairen Vergleich: den tatsächlichen Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs und ihren tatsächlichen Wert zum Zeitpunkt des Verkaufs. Schließlich sind 1.000 € heute aufgrund der Inflation nicht mehr dasselbe wert wie 1.000 € im Jahr 2010.

Aktuelle Koeffiziententabellen entspr. der Verordnung vom November 2025 finden Sie HIER. 

Alle ordnungsgemäß durch Rechnungen nachgewiesenen größeren Arbeiten, die bis zu 12 Jahre vor dem Verkauf an der Immobilie vorgenommen wurden, können ebenfalls vom Kapitalertrag abgezogen werden.

Neue Vorschriften
Mit dem Decreto-Lei No. 57/2024  treten die neuen Vorschriften über die Befreiung von Kapitalgewinnen beim Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien in Kraft. Dieses Gesetz tritt am 11. September 2024 in Kraft, hat aber keine rückwirkenden Auswirkungen.

Daher werden zwei Steuerregelungen gleichzeitig in Kraft sein: eine für Personen, die ihre ständige Wohnung vor dem 10. September verkauft haben, und eine andere für diejenigen, die sie nach diesem Datum verkaufen. Das Datum des Verkaufs des Hauses ist ausschlaggebend dafür, welche Steuerregelung gilt.

• Bis zum 10. September 2024 gilt die alte Regelung, bei der zwischen dem Verkauf der ständigen Wohnung und dem Kauf einer neuen Wohnung für denselben Zweck mindestens 24 Monate liegen müssen. Familien können die Steuerbefreiung für Kapitalerträge aus dem Verkauf der Wohnung nur dann in Anspruch nehmen, wenn sie dies in den letzten drei Jahren nicht getan haben.

• Ab dem 11. September 2024 gilt die neue Steuerregelung der Befreiung von der IRS auf Kapitalgewinne. Der Zeitraum zwischen dem Kauf und dem Verkauf desselben ständigen Wohnsitzes (nachgewiesen durch das jeweilige Steuerdomizil) wird 12 Monate betragen, und die Familie muss sich nicht darum kümmern, ob sie bereits von den Kapitalgewinnen profitiert hat, denn sie kann diese Regelung mehr als einmal in Anspruch nehmen, da das Kriterium, das diejenigen ausschloss, die „in dem Jahr, in dem die Gewinne erzielt wurden, und in den drei vorangegangenen Jahren bereits von dieser Regelung profitiert haben“, abgeschafft wurde.

Das bedeutet, dass jeder, der sein Haus vor dem 10. September verkauft, es zwei Jahre lang bewohnt haben muss, sonst kann er die Regelung nicht in Anspruch nehmen. Wer das Haus jedoch am 11. September oder später verkauft, muss nur noch ein Jahr in der Immobilie gewohnt haben, um Steuern auf Immobiliengewinne zu vermeiden.

Außergewöhnliche Umstände werden berücksichtigt, nämlich Änderungen in der Zusammensetzung des jeweiligen Haushalts aufgrund von Eheschließung oder De-facto-Ehe, Auflösung der Ehe oder De-facto-Ehe oder einer Erhöhung der Zahl der unterhaltsberechtigten Personen.

• Wenn Sie vor dem 10. September 2024 verkauft haben, müssen Sie die alten Regeln befolgen, auch wenn Sie Ihre Steuererklärung beim IRS erst 2026 einreichen.

• Wenn Sie am oder nach dem 11. September 2024 verkauft haben, befolgen Sie die neuen Regeln, auch wenn Sie Ihre Steuererklärung erst 2026 einreichen.

• Das Gesetz bleibt bis Januar 2026 in Kraft und unverändert.

Der Verkauf des Hauptwohnsitzes mit Gewinn bedeutet nicht unbedingt, dass darauf Einkommensteuer fällig wird. Wird der Verkaufserlös innerhalb von 36 Monaten nach dem Verkauf vollständig reinvestiert oder ist dies in den 24 Monaten davor geschehen, ist keine Steuer zu entrichten. Wenn eine Hypothek besteht, verringert der für die Hypothek gezahlte Betrag den zu reinvestierenden Betrag, aber nur, wenn die Hypothek aufgenommen wurde, um die Immobilie zu erwerben.

Nach Angaben der Steuerbehörde gilt als reinvestierter Betrag nur der reine Kaufpreis der neuen Immobilie – ohne zusätzliche Kosten wie IMT, Stempelsteuer oder Immobilienprovisionen. Kapitalgewinne, die zur Zahlung von Steuern verwendet werden, gelten nicht als Reinvestition.

Das Reinvestment muss in einen anderen Hauptwohnsitz erfolgen. Dieser kann in einem anderen EU-Mitgliedstaat oder einem Land des EWR (Europäischer Wirtschaftsraum, d.h. EU + Norwegen, Island und Liechtenstein). Wenn nicht komplett reinvestiert wird, wird die Kapitalertragssteuer anteilig berechnet. 

Der neue Hauptwohnsitz muss als solcher innerhalb von 12 Monaten nach dem Kauf eingetragen werden.

Die Absicht, den Verkaufserlös in einen neuen Hauptwohnsitz zu reinvestieren, muss im Modelo 3 der IRS-Erklärung angegeben werden. 

Der Verkauf eines Zweitwohnsitzes hat diesen Reinvestment-Vorteil NICHT**. 

**Außerordentliche Befreiung:

Der Verkauf von Grundstücken für Bau- oder Zweitwohnungszwecke in den Jahren 2022, 2023 und 2024 ist von der Zahlung von Steuern auf Kapitalgewinne befreit, sofern die Verkäufer den aus dem Verkauf erzielten in den folgenden drei Monaten Wert zur Zahlung des ausstehenden Kapitals in  Wohnungskreditverträgen verwenden. 

Zur Befreiung von Kapitalertragssteuer kann die Tilgung eines Kreditvertrags für den eigenen dauerhaften Wohnsitz des Eigentümers, der seine Zweitwohnung verkauft hat, oder für den dauerhaften Wohnsitz von Nachkommen (Kinder oder Enkel) erfolgen. Dieser Kredit muss zum Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie bereits bestanden haben.

Diese letzte Maßnahme ermöglicht es, Familien von den Kosten zu entlasten, die durch Bankdarlehen entstehen, ohne sie mit der Kapitalertragssteuer zu belasten, die sich aus dem Verkauf von Zweitwohnungen zwischen dem 1. Januar 2022 und dem 31. Dezember 2024 ergibt.

Wenn Sie während des berechtigten Zeitraums verkauft haben, können Sie die Befreiung immer noch geltend machen, wenn Sie Ihre Steuererklärung für 2025 oder 2026 beim IRS einreichen.
Klären Sie etwaige Zweifel an der außerordentlichen Befreiung von Kapitalerträgen mit Ihrem Steuerberater.

Verkauf eines Hauses an den portugiesischen Staat
Das Mais-Habitação-Gesetz sieht außerdem eine Befreiung von der Kapitalertragssteuer für Eigentümer vor, die Häuser an den Staat verkaufen. Wenn Sie daran interessiert sind, Ihr Haus an den Staat zu verkaufen, wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater, um zu prüfen, ob und wie Sie von dieser Befreiung Gebrauch machen können.

Kapitalgewinn auf Immobilien für Nicht-Residenten
Die Besteuerung von Kapitalgewinnen aus dem Verkauf von Immobilien, die von Nicht-Residenten erzielt wurden, mit dem Pauschalsatz von 28 % wurde im portugiesischen Staatshaushalt von 2023 aufgehoben. Für Nicht-Residenten bleiben daher ebenfalls 50 % des Kapitalgewinns steuerfrei, wenn sie eine Immobilie nach dem 1. Januar 2023 verkaufen, die anderen 50 % werden als Einkommen zu Grenzsteuersätzen besteuert.

Nicht-residente können unter Umständen Anspruch auf die Reinvestitionsbefreiung haben, wenn ihr Haushalt die Immobilie tatsächlich als ständigen Wohnsitz genutzt hat (verbindliche Entscheidung Processo 28272). Erkundigen Sie sich bei Ihrem Steuerberater, wenn Sie glauben, dass dies auf Sie zutrifft.

Abzugsfähige Kosten
Folgende Kosten können mit dem Veräußerungsgewinn verrechnet werden:

• Maklerprovision auf den Verkauf
• Größere Verbesserungen, die in den 12 Jahren vor dem Verkauf an der Immobilie vorgenommen wurden
• die beim Erwerb zu verkaufenden Immobilie angefallenen Anwaltskosten, Notargebühren und Grunderwerbsteuer.

Kapitalgewinne aus Aktien und anderem beweglichen Vermögen
Ab 2023 hat sich die portugiesische Besteuerung kurzfristiger Kapitalgewinne aus dem Verkauf von Aktien und anderem beweglichen Vermögen erheblich geändert.

Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf von Anteilen und anderem beweglichen Vermögen werden zwingend mit den übrigen Einkünften des Steuerpflichtigen zusammengerechnet und sind zu den progressiven Einkommensteuersätzen zu versteuern, wenn zusätzlich:

• die zugrunde liegenden Vermögenswerte vor dem Verkauf weniger als ein Jahr gehalten wurden; und

• das steuerpflichtige Gesamteinkommen des Steuerzahlers, einschl. dieser Veräußerungsgewinne,  der höchsten Steuerklasse entspricht.

Für Kapitalgewinne, die zusammengerechnet nicht den hier genannten Voraussetzungen entsprechen, werden die Besteuerungsregeln nicht geändert, und in den meisten Fällen gilt weiterhin der  Pauschalsatz von 28 %.

Der Verkauf von Immobilien durch Unternehmen unterliegt den Vorschriften des Körperschaftssteuergesetzes. Der Verkauf von Immobilien, die von einem Offshore-Unternehmen oder einer anderen Art von nicht-residenten Unternehmen gehalten werden, muss in der IRC-Erklärung des Unternehmens gemeldet werden.

Reinvestitionsprogramm für Steuerzahler im Ruhestand oder 65 Jahre und älter
Steuerzahler im Ruhestand bzw. über 65 Jahren können von der vollständigen oder teilweisen Befreiung von der Besteuerung des Gewinns profitieren, selbst wenn sie diesen nicht in den Erwerb, den Bau oder die Erweiterung eines anderen dauerhaften Wohnsitzes reinvestieren.

In diesen Fällen muss der Steuerpflichtige innerhalb von 6 Monaten reinvestieren, und zwar in

1. eine Lebensversicherung (Seguro de Vida)

2. eine Einzelbeteiligung an einem offenen Pensionsfonds  (Fundo de Pensões Aberto)         

oder

3. eine Beteiligung an einem staatlichen Pensionsfonds (Regime Público de Capitalização)

oder 

4. ein paneuropäisches individuelles Sparprodukt (PEPP)

Weitere Bedingungen:
Der Steuerpflichtige bzw. der Ehegatte befindet sich zum Zeitpunkt der Übertragung des Eigentums nachweislich im Ruhestand oder ist mindestens 65 Jahre alt;

der Abschluss der Lebensversicherung, die Beteiligung an einem offenen oder staatlichen Pensionsfonds  erfolgt innerhalb von sechs Monaten nach dem Verkauf;

Wenn die Investition durch eine Lebensversicherung oder die Beteiligung an einem offenen Pensionsfonds erfolgt,  dienen diese ausschließlich dazu, dem Erwerber oder seinem Ehepartner während eines Zeitraums von 10 Jahren oder länger eine regelmäßige Auszahlung zu sichern, mit einem Jahreshöchstbetrag von 7,5% des investierten Betrags.

Wenn diese Zahlungen nicht regelmäßig geleistet werden oder ihr Wert den oben genannten Betrag übersteigt, gilt der Steuererlass nicht mehr und die Berechnung der Steuerbefreiung erfolgt unter Bezugnahme auf das Jahr, in dem die Frist für die Wiederanlage abgelaufen  ist.

Entsprechend der Regeln für die Reinvestition in einen eigenen dauerhaften neuen Hauptwohnsitz sollten diese Steuerzahler im Modelo 3 ihrer IRS-Erklärungen auch die Absicht und die anschließende Durchführung der Reinvestition erklären.

Häuser mit Alojamento Local
2021 hat Portugal die Besteuerung von Kapitalerträgen für Immobilien geändert, die für Alojamento Local (AL) genutzt werden. Jetzt werden Kapitalerträge nur noch berechnet, wenn die Immobilie tatsächlich an jemand anderen verkauft wird. Die bloße Aufnahme oder Herausnahme der Immobilie aus der AL-Tätigkeit löst keine Steuerberechnung mehr aus.

Aus diesem Grund kann der Zeitpunkt des Verkaufs einen großen Einfluss darauf haben, wie viel Steuern Sie letztendlich zahlen müssen.

Wenn Sie ein AL betreiben, werden die Einnahmen aus der Dienstleistung unter Kategorie B (Geschäftseinkommen) besteuert, während Kapitalgewinne aus dem Verkauf der Immobilie unter Kategorie G fallen.

Wenn eine Immobilie seit 3 Jahren nicht mehr für AL genutzt wird, wird sie nicht mehr als Betriebsvermögen behandelt. 

Dadurch können sich die AL-spezifischen Kapitalertragsberechnungen beim Verkauf verringern oder ganz entfallen. 

Das bedeutet, dass Finanças die Immobilie nach Ablauf von 3 Jahren nach Kündigung der AL-Lizenz wieder als normale Wohnimmobilie behandeln kann, sodass nur die Standardregelung für Kapitalerträge von 50 % gilt und keine AL-Strafen anfallen.

Die professionelle Beratung durch einen Buchhalter wird dringend empfohlen.

Quellen:

OE2024/2025/2026

Finanças CIRS

DECO

Idealista