T05D - IMT - Grunderwerbssteuer

Vorbemerkung: Diese Ausführungen sind nur als Überblick gedacht. Die Steuergesetze ändern sich oft und manchmal unerwartet. Wir empfehlen dringend, professionellen Rat einzuholen.

Jeder, der eine Immobilie (Häuser, Garagen, Geschäfte u. a.) kauft, muss möglicherweise die kommunale Steuer auf entgeltliche Übertragungen von Immobilien (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, IMT) entrichten.

Um die Befreiung von der IMT zu beantragen, müssen Sie das Formular IMT Modelo 1 auf dem Finanzportal ausfüllen. Sie können sich bei der Stadtverwaltung des Gebiets, in dem Sie die Immobilie kaufen möchten, erkundigen, ob Sie Anspruch auf die Befreiung von der IMT haben. Die Befreiung von der IMT sowie von der Stempelsteuer (IS) kann auch gewährt werden, wenn eine Person unter 35 Jahren zum ersten Mal eine Immobilie als Dauerwohnsitz erwirbt.

Die Zahlung der IMT erfolgt zum Zeitpunkt der Beurkundung der Immobilie, es sei denn, der Käufer ist von der Zahlung befreit.

Die Werte für 2026, auf die die IMT erhoben wird, wurden in den IMT-Tabellen für Eigenheime und Dauerwohnungen sowie für IMT Jovem e Habitação um 2 % angehoben. 

Wenn der Käufer nicht in Portugal ansässig ist, beträgt der Steuersatz beim Erwerb eines als urban eingestuften Gebäudes oder eines eigenständigen Teils eines solchen, das für Wohnzwecke bestimmt ist, immer 7,5 %, ohne Befreiung oder Ermäßigung. Portugiesische Auswanderer sind davon ausgenommen, ihre Steuersätze bleiben denen anderer Residenten angepasst. Ebenfalls von diesem einheitlichen IMT-Satz beim Kauf von Wohnraum ausgenommen sind Personen, die innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerbsdatum ihren steuerlichen Wohnsitz im Staatsgebiet begründen.

Die IMT-Tabellen variieren je nach Zweck der erworbenen Wohnung. Die IMT-Sätze sind niedriger, wenn die Immobilie für den eigenen und dauerhaften Wohnraum bestimmt ist, und höher, wenn es sich um Zweitwohnungen oder Wohnungen zur Vermietung handelt.

Zahlung der Städtische Grunderwerbsteuer 
Die Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) wird bei der Übertragung von (Teil-) Eigentumsrechten an Grundeigentum und Immobilien erhoben.

Besteuert wird der Erwerber. Abgesehen vom Fall einer Steuerbefreiung ist die Steuer vor dem endgültigen Abschluss des Kaufs zu entrichten, da der Zahlungsnachweis, außer bei Steuerbefreiungen (s.u.) zu den für den Kaufvertrag notwendigen Unterlagen gehört. Dies kann in jedem Finanzamt erfolgen, oder nach dem Einloggen über die  Finanças-Webseite:

Cidadãos > Os Seus Serviços > Entregar > Declarações > IMT > Declaração. Sie müssen das Formular Modelo1 IMT ausfüllen.

Erfolgt die Übertragung ins Ausland, ist die Steuer im Folgemonat zu entrichten.

Auf dem AT-Kanal von Youtube gibt es in Portugiesisch eine Anleitung, wie die IMT zusammen mit der Imposto de Selo Stempelsteuer bezahlt werden kann: View video on Youtube.

Ab 1:45 wird es einfacher verständlich, aber wir empfehlen, einen Anwalt, Makler, Buchhalter oder Portugiesisch sprechenden Freund um Hilfe zu bitten. 

Befreiungen
Unter anderen gibt es folgende Möglichkeiten der Steuerbefreiung:

• Erwerb durch den Staat, die autonomen Regionen, örtliche Behörden oder öffentlich-rechtliche Vereinigungen von Câmaras ebenso wie durch jedweden ihrer Dienste, Betriebe und Unternehmen, einschl. nicht-gewerblicher öffentlicher Anstalten. 

• Erwerb durch Immobilienfonds, sofern sie zu 100 % dem Staat, den autonomen Regionen, örtlichen Behörden oder öffentlich-rechtlichen Vereinigungen von Câmaras einschl. jedwedem ihrer Dienste, Betriebe und Unternehmen, einschl. nicht-gewerblicher öffentlicher Anstalten gehören. 

• Erwerb von Eigentum durch ausländische Regierungen, unter dem Vorbehalt der Gegenseitigkeit, wenn es ausschließlich diplomatischen oder konsularischen Einrichtungen oder als Wohnsitz für den Missionschef oder Konsul dient, oder Land für den Bau entsprechender Einrichtungen.

• Erwerb durch private Wohlfahrtseinrichungen zum Zweck der Erfüllung ihrer satzungsgemäßen Ziele.

• Erwerb für religiöse Zwecke durch nach dem Gesetz zur Religionsfreiheit als solche anerkannten juristischen Personen.

• Erwerb ländlicher Immobilien, sofern er als Ersterwerb durch Jungbauern erfolgt, die nach der entsprechenden Gesetzgebung subventionsberechtigt sind.     

• Erwerb von Gebäuden, die gesetzlich schon als Gebäude von nationaler, öffentlicher oder städtischer Bedeutung ausgewiesen sind.

• Erwerb von Immobilien durch Privatunternehmen in wirtschaftlich benachteiligten Regionen, sofern sie in diesen Regionen für landwirtschaftliche oder gewerbliche Zwecke genutzt werden, die als wichtig für die wirtschaftliche und soziale Entwicklung der Region angesehen werden. 

• Erwerb von Immobilien für den Wiederverkauf, unter bestimmten Bedingungen.

• Erwerb von Immobilien durch juristische Personen oder öffentliche Versorgungsbetriebe (staatlich/privat), Museen, Bibliotheken, Schulen, Institutionen und Vereine mit Lehr-, Erziehungs-, kulturellen, wissenschaftlichen, literarischen, künstlerischen, wohltätigen oder sozialen Zwecken, wenn er direkt und sofort ihren Zielen dient. 

• Erwerb von städtischen Gebäuden für die Stadtsanierung unter bestimmten Bedingungen und vorausgesetzt, dass der Käufer die entsprechenden Arbeiten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf in Angriff nimmt. Die Sanierungsgebiete werden durch die jeweiligen Rathäuser festgelegt. 

• Erwerb von als urban eingestuften Immobilien oder einem eigenständigen Teil davon, das ausschließlich zu Wohnzwecken als Hauptwohnsitz bestimmt ist, sofern der Betrag, auf den die Steuer erhoben würde, €106.346 nicht übersteigt (132.933 Euro für Madeira und die Azoren) – dies gilt nicht für Nicht-Residenten.

• Gebäude von geringem Wert, die zu dauerhaftem Wohnen bestimmt sind, für Steuerpflichtige mit geringem Einkommen, sofern das gesamte Brutto-Haushaltseinkommen 2,3 x 14 IAS nicht übersteigt.

• IMT Jovem-Befreiung: für junge Leute bis zu 35 Jahren gilt eine Befreiung von der Grunderwerbssteuer (und der Stempelsteuer) für Erwerbe bis zu €330.539*  oder eine teilweise Befreiung (mit einem Satz von 8 % und einer Anpassungsspanne von €26.443,12) für Erwerbe über €330.539  und bis zu €660.982. Zwischen €660.982 und €1.150.853 Euro gilt ein pauschaler Satz von 6 % und über €1.150.853 ein pauschaler Satz von 7,5 %.

• * Für Madeira und die Azoren sind diese Beträge €413.174 (mit einem Satz von 8 % und einer Anpassungsspanne von €33.053,92 für Beträge zwischen €413.174 und €826.228). Zwischen €826.228 und €1.438.566 wird ein Pauschalsatz von 6% und über €1.438.566 ein Pauschalsatz von 7,5% erhoben.

• Diese Steuerbefreiung wird für den Ersterwerb einer Immobilie gewährt, die ausschließlich für den eigenen und ständigen Wohnsitz bestimmt ist, unter der Bedingung, dass die jungen Käufer weder zum Zeitpunkt der Übertragung noch zu irgendeinem Zeitpunkt in den vorangegangenen drei Jahren Eigentümer von Wohneigentum sind/waren und dass sie aus Sicht des Finanzamtes für IRS-Zwecke nicht als Angehörige gelten.

• Anreiz für die Zusammenlegung ländlicher Grundstücke (Artikel 98): Übertragungen von ländlichen Grundstücken, die zur Zusammenlegung benachbarter oder angrenzender Grundstücke erforderlich sind, sind unabhängig von der Nutzung des Grundstücks von der Grunderwerbsteuer (IMT) und der Stempelsteuer befreit. Um diese Befreiung zu erhalten, müssen die Eigentümer vor dem Verkauf oder Vertragsabschluss und immer vor der normalen Steuererhebung einen Antrag stellen.

Grundsätzlich muss die IMT am Abwicklungstag oder am 1. folgenden Geschäftstag gezahlt werden. Erfolgt die Zahlung nicht innerhalb dieser Frist, bleibt der Kaufvertrag wirkungslos. Um seine Gültigkeit zu erreichen, müssen erneute Abrechnungen erfolgen und dann die entsprechende Zahlung geleistet werden.

Besteuerungsgrundlage
Die IMT wird auf den Wert des verkauften Eigentums erhoben. Er soll in Übereinstimmung mit den folgenden Regeln bestimmt werden:

1. Normalerweise basiert der Steuerwert auf dem Kaufpreis, es sei denn, der Valor Patrimonial ist zum Zeitpunkt der Steuerveranlagung im Register höher ausgewiesen.

2. Wann immer eine Bewertung vorgenommen wird, soll der hieraus resultierende Wert maßgebend sein, es sei denn, der Kaufpreis ist höher.

3. Für den Erwerb durch die Regierung oder ihre örtlichen Organe  gibt es Sonderregelungen, auf dem Wege der behördlich angeordneten oder Zwangsversteigerung bzw. Enteignung für öffentliche Zwecke.

Steuersätze
Der allgemeine Steuersatz ist 5 % auf die Übertragung von Land (prédio rustico) ohne Baugenehmigung; Grundstücke mit Baugenehmigung sowie Garagen und Gewerbeobjekte unterliegen einer Einheitssteuer von 6,5 %. 

Für die Steuerzahlung wird ein Identitätsnachweis von Käufer und Verkäufer benötigt, außerdem die Steuernummern aller Beteiligten ebenso wie das caderneta predial oder jedes andere Dokument, das die Registriernummer des Grundstückes trägt. 

Steuersätze für 2026:

Für die Berechnung des Steuersatzes gehen Sie folgendermaßen vor:

Der Kaufpreis wird mit dem Höchstsatz multipliziert, vom Ergebnis die Ermäßigung abgezogen. 

Um diese komplizierte Erklärung zu veranschaulichen, hier ein Beispiel für den Kauf einer Immobilie als Hauptwohnsitz für € 250.000 von 1 Person über 35 Jahren.

Wie man sieht, gehört der Betrag von € 250.000 in die vierte Klasse, daher wird der Betrag mit 7 % multipliziert, vom Ergebnis wird die Ermäßigung abgezogen.

(250.000 € X 7%) – € 10.457,96 = € 7.042,04

Die zu zahlende IMT beläuft sich also auf = € 7.042,04

Ferner ist noch eine Stempelsteuer in Höhe von 0,80 % auf den Kaupreis bzw. Steuerwert (je nachdem, welcher Wert höher ist) zu zahlen. 

€ 250.000 X 0.80% = € 2.000

Zu zahlender Gesamtbetrag: € 9.042,04

Azoren und Madeira
In den autonomen Regionen der Azoren und Madeira können Sie von ermäßigten Sätzen profitieren. Dies sind die Steuersätze für die autonomen Regionen Madeira und Azoren für das Jahr 2026.
Beide Regionen haben dieselben Steuerklassen wie das Festland, aber die Schwellenwerte und die Abzugsbeträge (parcelas a abater) unterscheiden sich aufgrund der regionalen Steuerautonomie geringfügig.

Informationen über außerordentliche Befreiungen von IMI und IMT für die Inseln sind in jeder Gemeinde zu erfragen.

Handelt es sich bei dem Käufer um eine juristische Person, die in einem Land, Gebiet oder einer Region ansässig ist, das/die einer deutlich günstigeren Steuerregelung unterliegt (Steueroase auf der black-listed + 1 revoked), werden die Sätze für IMI, IMT und Stempelsteuer erhöht. Bitte fragen Sie Ihren Steuerberater.