T02D - IMI - Grundsteuer

Vorbemerkung: Diese Ausführungen sind nur als Überblick gedacht. Die Steuergesetze und -regelungen ändern sich oft und manchmal unerwartet. Wir empfehlen dringend, professionellen Rat einzuholen.

Die IMI ist eine Steuer, die auf den steuerpflichtigen Vermögenswert (Valor Patrimonial Tributário, VPT) erhoben wird, d. h. den Wert der bei der Steuerbehörde registrierten Immobilie.

Der anzuwendende Steuersatz wird von der Stadtverwaltung festgelegt und kann zwischen 0,3 % und 0,45 % für als urbano eingestufte Gebäude variieren (mit Ausnahmen, durch die der Steuersatz auf 0,5 % erhöht werden kann). Für ländliche (rustico) Gebäude beträgt der Steuersatz 0,8 %. Wenn Sie also wissen, welcher Steuersatz in der Kommune gilt, in der sich Ihr Haus befindet, multiplizieren Sie diesen Steuersatz einfach mit dem VPT.

Auch wenn Ihre Gemeinde den gleichen IMI-Steuersatz beibehält, werden viele Hausbesitzer im Jahr 2026 mehr IMI zahlen, weil:

• Der VPT aufgrund der Inflationsanpassung steigt (durchschnittlich um 4,5 %).

• Der VPT aufgrund der Aktualisierung der Baukosten steigt.

Bauwert
Die kommunale Grundsteuerverordnung legt fest, dass eines der objektiven Elemente, die bei urbanen Gebäuden berücksichtigt werden, der durchschnittliche Bauwert pro Quadratmeter ist, der jährlich festgelegt wird.

Dieser Wert, der valor base, ist einer der einflussreichsten Faktoren in der VPT-Formel. Wenn er steigt, steigt in der Regel auch die VPT, und somit kann auch die IMI steigen (es sei denn, Ihre Stadtverwaltung senkt den IMI-Satz).

Für das Jahr 2025 betrug dieser Basiswert für bebaute Grundstücke (valor base dos prédios edificados), der in der VPT-Formel verwendet wird, 665 € / m².

Dieser Wert setzt sich zusammen aus:

• Durchschnittlicher Bauwert (Valor médio de construção): 532 € pro m²

• Zuzüglich 25 % (gemäß Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, CIMI) 532 € × 1,25 = 665 €

Gemäß der Portaria n.º 471/2025/1, die den Wert für 2026 festlegt, steigt der durchschnittliche Bauwert auf 570 €, und das Gesetz (art. 39.º do CIMI) schreibt vor, dass 25 % hinzugerechnet werden müssen, um den valor base dos prédios edificados zu erhalten (d.h. den Wert des Grundstücks, auf dem das Gebäude steht, zu berücksichtigen).

Der Basiswert (für die Berechnung des VPT): 570 € × 1,25 = 712,50 €

VPT – Valor Patrimonial Tributário (Steuerwert)

Die VPT-Formel verwendet Koeffizienten für:

• Lage

• Qualität und Komfort

• Aufteilung

• Fläche

• Alter der Immobilie … und den Basisbauwert, der für 2026 bei 570 € pro m² liegt.

Der steuerpflichtige Vermögenswert (VPT) ist im städtischen Grundbuchamt verfügbar, das auf dem Finanças-Portal eingesehen werden kann. Da viele Koeffizienten von der kommunalen Flächennutzungsplanung und technischen Tabellen abhängen, kann nur die Steuerbehörde den offiziellen VPT berechnen. 

So ermitteln Sie den VPT Ihrer Immobilie:

Gehen Sie zu Portal das Finanças

Melden Sie sich mit Ihrer NIF + Passwort/Chave Móvel Digital an.

• Wählen Sie im oberen Menü Património.

• Wählen Sie Imóveis.

• Sie sehen eine Liste aller unter Ihrer NIF registrierten Immobilien.

• Klicken Sie auf die gewünschte Immobilie -> der VPT wird auf der Seite mit den Immobilienangaben angezeigt.

Oder

• Melden Sie sich bei Portal das Finanças an.

• Suchen Sie in der Suchleiste nach Caderneta Predial.

• Wählen Sie Obter Caderneta Predial.

• Wählen Sie die Immobilie aus.

• Laden Sie die PDF-Datei herunter.

• Der VPT wird auf der ersten Seite angezeigt, in der Regel unter Valor Patrimonial Tributário (VPT).

Alterskoeffizienten
Die Alterskoeffizienten entsprechen dem Alter der Immobilie, d. h. sie hängen von der Anzahl der Jahre ab, die seit dem Datum der Nutzungsgenehmigung oder der Fertigstellung des Gebäudes vergangen sind. Der Koeffizient nimmt mit zunehmendem Alter der Immobilie ab. Da das Finanzamt diesen Faktor nicht automatisch aktualisiert, ist der von den Steuerbehörden berücksichtigte Koeffizient nicht der aktuelle, sondern der des letzten vom Steuerzahler beantragten Gutachtens. Wenn Sie nie eine neue Bewertung beantragt haben, zahlen Sie IMI, als wäre Ihr Haus neu, auch wenn es beispielsweise 20 Jahre alt ist. Laut einem Simulator können Sie 20 % Steuern sparen (Quelle Deco: IMI Simulator | Pay Less IMI | DECO PROteste).

Manchmal kann es vorteilhaft sein, eine neue Bewertung zu beantragen, aber es ist immer ratsam, sich vorher mit Ihrem Steuerberater abzusprechen.

IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE IMÓVEIS (IMI):
Diese örtliche Grundsteuer wird von der jeweiligen Câmara Municipal erhoben, und zwar auf den Nettowert des innerhalb ihres Gebietes liegenden Grundeigentums. Immobilien werden als ländlich, städtisch oder gemischt klassifiziert.

STEUERERHEBUNG
Die besteuerte Person ist entweder der Eigner, der Nutznießer oder die Partei, die am 31. Dezember des Steuerjahres das Objekt nutzt oder von ihm profitiert.

2026 zahlt man IMI für die Immobilien, die man am 31. Dezember 2025 besessen hat.

AUSNAHMEN
Der CIMI (Código do IMI) sieht zwei Ausnahmen von der IMI vor: die dauerhafte Befreiung für Haushalte mit niedrigem Einkommen und die vorübergehende Befreiung, die für neue Immobilien gilt und für einen Zeitraum von maximal drei Jahren gewährt wird. Die gesetzliche Steuerbefreiung für niedrige Einkommen wird jedes Jahr neu festgelegt.

Unabhängig von der Art der Befreiung hängt ihre Zuerkennung vom steuerlichen Vermögenswert (VPT) der Immobilie und/oder dem Haushaltseinkommen ab.

Dauernde Befreiung
Das IMI-Gesetz sieht eine automatische Steuerbefreiung für Steuerzahler vor, deren jährliches Bruttohaushaltseinkommen € 17.295,59 nicht überschreitet (das 2,3fache des 14-fachen Wertes des Sozialhilfe-Indexes IAS*, Indexante dos Apoios Sociais) und bei denen der Gesamtwert des Steuervermögens (VPT) aller zum Haushalt gehörenden ländlichen und städtischen Immobilien 

€ 75.198,20 nicht überschreitet (das 10fache des Jahreswertes des 14-fachen IAS).

Diese Befreiung wird automatisch vom Finanzamt (AT, Autoridade Tributária e Aduaneira, auch Finanças) auf der Grundlage der ihm vorliegenden Informationen gewährt.

Dieser Steuervorteil ist dauerhaft, wird jedoch jährlich entsprechend dem erklärten Einkommen angepasst. Das heißt, sobald das Jahresbruttoeinkommen € 75.198,20 übertrifft, entfällt der Anspruch auf Befreiung.

* Der IAS-Wert für 2024 beträgt € 537,13/Monat, er dient als Grundlage für 2026.

Befreiung für Begünstigte „ungeteilter Erbschaften“
Mit dem Gesetz Nr. 75-B/2020 vom 31. Dezember gab es Änderungen bei der dauerhaften Befreiung hinsichtlich Immobilien, die zu „ungeteilten Erbschaften“ (Herança indivisa) von Haushalten mit niedrigem Einkommen gehören. Bitte fragen Sie bei Ihrem Steuerberater nach.

Jährliche Befreiung bei niedrigem Einkommen
Wenn der VPT nicht über € 125.000 liegt und das jährliche Familieneinkommen (brutto, vor Streuerabzügen) des Eigentümers € 153.300 nicht überschreitet, gibt es einen Anspruch auf Befreiung von der IMI, vorausgesetzt, es handelt sich um den eigenen ständigen Wohnsitz oder den des Haushalts.

Zeitweise Steuerbefreiung
Wer ein urbanes Haus oder Teile davon baut, erweitert, saniert oder kauft, kann sich für maximal 3 Jahre von der IMI befreien lassen, vorausgesetzt, die Immobilie dient als eigener Hauptwohnsitz oder der des Haushalts..

Zurordnung
Die Zuordnung der Immobilie als eigener und dauerhafter Wohnsitz muss innerhalb von 6 Monaten ab dem Datum des Erwerbs oder der Fertigstellung des Baus erfolgen. Diese Befreiung muss innerhalb von 60 Tagen nach Zuordnung der Wohnung beantragt werden.

Ebenso ausgenommen sind im besonderen:

• Eigentum, das als Nationaldenkmal klassifiziert oder von öffentlichem Interesse ist;
• Gebäude oder Gebäudeteile, die Ladenlokalen mit Geschichte gewidmet sind und die von der Stadtverwaltung als Einrichtungen von historischem und kulturellem Interesse anerkannt sind;
• urbane Gebäude oder Gebäudeteile, die vor mehr als 30 Jahren fertiggestellt wurden oder sich in Stadtsanierungsgebieten befinden;
• ländliche Gebäude, die zur Waldbewirtschaftung bestimmt sind und an ländliche Gebäude angrenzen, die einem Waldbewirtschaftungsplan unterliegen;
• Städtische Grundstücke, die für die Erzeugung von Energie aus erneuerbaren Quellen bestimmt  sind. In diesem Fall gibt es eine teilweise IMI-Befreiung (50 %);
• Energieeffiziente Immobilien (bis zu 25 %).

Programa de Apoio ao Arrendamento
Das Gesetz Mais Habitação sieht eine IMI-Befreiung für Immobilien vor, die im Rahmen des Programms zur Förderung der Anmietung (PAA) gebaut, erweitert, renoviert oder erworben wurden, wenn sie für die Vermietung zu Wohnzwecken bestimmt sind, und gilt nur, wenn die Vermietung für den ständigen Wohnsitz des Mieters erfolgt. Bitte erkundigen Sie sich bei Ihrem Steuerberater, ob Sie förderfähig sind.

Die Befreiung von der IMI kann auf dem Finanzamt-Portal (log in/Iniciar Sessão)  beantragt werden, indem in die Suchbox Submeter Pedido Insenção IMI eingegeben und die Ihrer Situation entsprechende Möglichkeit in der Klappliste ausgewählt wird.

STEUERPFLICHTIGER WERT
Dies ist der Netto-Vermögenswert des Eigentums, wie er nach den Richtlinien der Wertentwicklungstabelle bestimmt wird. Er entspricht dem Steuerwert valor tributável.

STEUERSÄTZE
Die Grundsteuersätze (können je nach concelho variieren) sind folgende:

*Dieser Prozentsatz kann, unter den besonderen Umständen des Art. 112, Abs. 18 Código IMI, auf 0,5 % steigen. 

Die Câmaras bestimmen jährlich den Steuersatz.

Immobilien jeder Art im Besitz von Off-Shore-Gesellschaften mit Sitz in Gebieten der “black-listed + 1 revoked” werden mit einem Festsatz von 7,5 % besteuert.

Hier finden Sie die Steuersätze (pro Jahr/pro Câmara): Portal das Finanças (portaldasfinancas.gov.pt) 

IMI FAMILIAR
Es gibt Câmaras, die Familien mit Kindern eine Ermäßigung der IMI gewähren. Um darauf Anspruch zu haben, muss die Familie die folgenden Kriterien erfüllen:

• Die Kinder müssen unter 25 Jahre alt sein und dürfen kein Einkommen haben

• Die Familie muss alleiniger Eigentümer der Immobilie sein

• Die Immobilie wird für eigene dauerhafte Wohnzwecke genutzt

• Die Immobilie muss für Steuer- und Meldezwecke mit der bei den Finanças registrierten Adresse als steuerlicher Wohnsitz der Familie geführt sein.

Der Nachlass richtet sich nach der Anzahl der Kinder. Ob Ihre Câmara diesen gewährt, erfahren Sie auf der Webseite der  Finanças nachdem Sie Jahr und Bezirk ausgewählt haben. Auf der nächsten Seite hinter der Câmara finden Sie es in der letzten Spalte: „Dedução fixa por agregado“ + Info. Die Tarife können sich jedes Jahr ändern.

Es ist nicht erforderlich, einen Antrag zu stellen. Der Rabatt wird von den Finanças automatisch angewendet, wenn der Haushalt die erforderlichen Kriterien erfüllt, basierend auf den von den Finanças gespeicherten Informationen, wie z. B. IRS-Erklärungen usw.

Für die Gewährung der Ermäßigung im Steuerjahr ist die Zusammensetzung des Haushalts am letzten Tag des vorangegangenen Jahres maßgeblich, d.h. für die IMI von 2026 ist das die Zusammensetzung der Familie zum 31. Dezember 2025.

STEUERVERANLAGUNG UND ZAHLUNG
Die Steuer wird jährlich für jede Câmara vom Zentralbüro des Generaldirektoriums für Steuern (Serviços Centrais de Direcção Geral dos Impostos) festgesetzt, auf der Basis der Werte und der registrierten Eigentümer am 31. Dezember des betreffenden Steuerjahres.

Fristen für die Zahlung der IMI auf dem Festland sind normalerweise:

• Einmalbetrag bis € 100 – zahlbar bis 1. Juni 2026

• Zwei Raten, zwischen € 101 bis € 500 – zahlbar bis 1. Juni bzw. 30. November 2026

• Drei Raten, ab € 501 – zahlbar bis 1. Juni, 31. August und 30. November 2026

Eine Zahlungsaufforderung, die alle wichtigen Daten des betr. Objektes sowie den Steuerwert und den Steuerbetrag  enthält, erhält jeder Steuerpflichtige im April, diese findet man auch auf der Webseite der Finanças.

Wenn Sie den vollen Betrag sofort bezahlen wollen, auch wenn er € 100 übersteigt, kann dies im Mai geschehen ( 2026 bis 1. Juni).

Beachten Sie dazu einfach den ersten Steuerbescheid. Er weist zwei Referenznummern auf: 

• Links die für die Zahlung der ersten Rate, falls Sie Ratenzahlung bevorzugen.

• Am Ende der Seite rechts eine andere für die Zahlung des Gesamt-Steuerbetrages. In diesem Fall sollte als Zahlungsfrist der 31. Mai angegeben sein (2026 bis 1. Juni). 

Nach Erhalt der Zahlungsaufforderung von der AT können Sie die IMI mit MultiBanco (ATM) oder per Home-Banking bezahlen, wählen Sie hierzu die Option Pagamentos ao Estado.

Natürlich können Sie auch zum Finanças-Büro gehen und dort bezahlen.

Sollten Sie keine Zahlungsaufforderung erhalten, finden Sie den Steuerbetrag auch auf der Finanças- Webseite (bitte erst einloggen): Cidadãos > Os Seus Serviços > Consultar > Imóveis > Notas Cobrança

Sie können auch eine Einzugsermächtigung erteilen (siehe afpop Fact Sheet 11, Englisch) Dazu müssen Sie den Antrag über das Finanças-Portal stellen. Diese Option kann nützlich sein, um Bußgelder und zusätzliche Kosten wegen Fristversäumnis  zu vermeiden.

Was geschieht, wenn die IMI nicht gezahlt wird?
Erfolgt die Zahlung nicht innerhalb der gesetzlichen Frist, drohen dem Eigentümer Strafen. In diesem Fall wird ein Schuldtitel ausgestellt und ein Steuervollstreckungsverfahren eingeleitet. Im Rahmen dieses Verfahrens wird der Eigentümer aufgefordert, die fehlende Steuer innerhalb von 30 Tagen freiwillig zu begleichen. Darüber hinaus werden Ihnen für die Zahlung Zinsen und Bearbeitungsgebühren berechnet. Erfolgt dann die freiwillige Zahlung der Steuerschuld nicht, kann die Immobilie gerichtlich veräußert werden, wenn sie nicht als dauerhafte Wohnung dient oder einen hohen Wert aufweist.

AIMI
Die 2017 eingeführte Adicional Imposto Municipal Sobre Imóveis (AIMI) betrifft Eigentümer mit einem Anteil an portugiesischen Immobilien im Wert von über € 600.000. Wenn Sie und Ihr Partner die Immobilie gemeinsam besitzen, zahlen Sie AIMI nur, wenn der Wert über € 1,2 Mio. liegt. Mitglieder, die Immobilien mit einem anteiligen Wert von über 600.000 Euro besitzen oder deren Eigentum einem Unternehmen gehört, erhalten eine zusätzliche IMI-Rechnung.

Die AIMI ist eine Zusatzsteuer zu Ihrer regulären IMI und ersetzt die frühere jährliche Imposto de Selo (Stempelsteuer), die auf Immobilien mit einem anteiligen Wert (VPT, Valor Patrimonial Tributário) von mehr als einer Million Euro erhoben wurde. Diese Steuer wird auf Wohnimmobilien erhoben, die Einzelpersonen oder Unternehmen gehören.

Bitte beachten Sie, dass sich die besteuerten Beträge auf die Gesamtzahl der Immobilien beziehen, die derselben Person gehören. Das heißt, wenn Sie zwei Immobilien haben, von denen eine einen VPT von € 200.000 und die andere von € 500.000 hat, zahlen Sie diese zusätzliche Steuer auf 100.000 Euro, da der Wert beider Immobilien zusammen € 600.000 überschreitet.

Für Einzelpersonen gelten folgende AIMI-Steuersätze:

ab € 600.000 - € 1 Mio.: 0,7 %

über € 1 Mio.: 1 %

über € 2 Mio.: 1,5 %

Immobilien im Besitz von Gesellschaften werden für jeden VPT mit 0,4 % besteuert. Für Gesellschaften mit Sitz in Steuerparadiesen (black-listed + 1 revoked) liegt der Steuersatz für die Zusatzsteuer bei 7,5 %. 

Privatpersonen werden mit 0,7 % besteuert, wenn der VPT aller von ihnen gehaltenen Immobilien den Betrag von 600.000 Euro überschreitet.

In jedem der o.g. Fälle beträgt die zusätzliche Steuer pauschal 1%, wenn der VPT eine Million Euro überschreitet. Beispielsweise wird eine Immobilie in Privatbesitz mit einem VPT von 1.200.000 mit 0,7% für die Differenz zwischen 600.000 und 1.000.000 und mit 1% für die verbleibenden 200.000 berechnet.

Für Ehepaare mit Immobilien in gemeinschaftlichem Besitz:

bis € 1,2 Mio.: € 0

über € 1,2 Mio: 0,7 %

über € 2 Mio.: 1 %

über € 4 Mio.: 1,% %

Ehepaare oder Paare in einer Lebenspartnerschaft (União de Facto) können sich bei der AIMI für eine gemeinsame Besteuerung entscheiden, indem sie die Declaração de Opção dos Sujeitos Passivos

Casados oder União de Facto einreichen; in diesem Fall werden die jeweiligen steuerpflichtigen Kapitalanteile des Gebäudes in einer einzigen AIMI addiert.

In diesem Fall wird die Grenze, ab der diese Steuer erhoben wird, mit zwei multipliziert, d.h. die AIMI wird auf Beträge über € 1.200.000 erhoben. Die Declaração de Opção dos Sujeitos Passivos Casados bzw. União de Facto muss zwischen 1. April und 31. Mai eingereicht werden, ausschließlich über das Finanças-Portal.

Wenn diese Erklärung nicht innerhalb der festgelegten Frist eingereicht wird, wird die AIMI von jedem der Ehegatten auf die Summe der Werte der Immobilien erhoben, die am 1. Januar des Jahres, auf das sich die AIMI bezieht, im jeweiligen Eigentum befanden.

Die AIMI wird im Juni jedes Jahres berechnet, die Zahlung ist bis 30. September fällig.