H13D - Lizenzen für Ferienwohnungen

Kleinere Ferienwohnungsobjekte wie Villen, Appartements und Gästehäuser werden nach dem Gesetz über Touristenwohnungen als Alojamento local (örtliche Unterkunft) klassifiziert. 

Das jüngste AL-Gesetz Decreto-Lei 76/2024 ändert und ergänzt den rechtlichen Rahmen für Alojamentos locais, indem es den Gemeinden die rechtlichen Instrumente an die Hand gibt, um über die Zuteilung, Regelung, Überwachung und Eingriffsmöglichkeiten zu entscheiden. 

Regeln für den Betrieb
Die maximale Kapazität für ein Alojamento local beträgt 9 Zimmer und 27 Gäste, außer für Hostels und Zimmerkategorien ohne Kapazitätsbegrenzung. Wenn die Voraussetzungen gegeben sind, können in den AL-Einheiten Klappbetten und/oder zusätzliche Betten aufgestellt werden, sofern 50 % der Anzahl der normalen Betten nicht überschritten werden.

Alojamentos locais werden in diese vier Kategorien eingeteilt: 

a) Haus = Villa, Stadthaus, Eigenheim 

b) Appartement = Eigenständige Wohneinheit in einem Gebäude 

c) Gästehaus = Eigentum, dessen Räume vermietet werden 

d) Zimmer = maximal drei "Einheiten" pro Wohneinheit

Sie müssen folgende Anforderungen erfüllen: 

a) Das Gebäude muss innen und außen in gutem Zustand sein. 

b) Es muss an das öffentliche Wassernetz angeschlossen sein oder über eine eigene zugelassene Wasserversorgung verfügen. 

c) Es muss an das öffentliche Abwassernetz angeschlossen sein oder über eine Senkgrube verfügen, die der maximalen Belegungskapazität entspricht. 

d) Es muss über fließend Kalt- und Warmwasser verfügen. 

e) Über ausreichende Heiz-/Kühlsysteme verfügen

f) Keine freiliegenden Kabel oder unsicheren Befestigungen aufweisen

Die Mieteinheiten müssen: 

a) Ein Fenster oder einen Balkon nach außen mit guten Lüftungsmöglichkeiten haben. 

b) Möbliert und entsprechend ausgestattet sein. (Die Möbel müssen in gutem Zustand und für die angegebene Anzahl an Gästen ausreichend sein.)

c) Lichteinfall von außen mit einem beliebigen System verhindern können. 

d) Die Türen müssen so verschlossen werden können, dass die Privatsphäre des Gastes geschützt ist. 

e) zertifizierte Feuerlöscher und eine Plakette haben

f) Löschdecke in der Küche und eine Plakette haben

g) Erste-Hilfe-Box und eine Plakette haben

h) Rauchmelder in Gemeinschaftsbereichen und Schlafzimmern

Hygiene-Anforderungen
Sauberkeit und Hygiene der Mietobjekte müssen einem guten Standard entsprechen. Reinigung und Pflege sowie das Wechseln von Bettwäsche und Handtüchern muss mindestens einmal wöchentlich sowie bei jedem Belegungswechsel erfolgen. Es müssen ausreichend Handtücher und Bettwäsche vorhanden sein. 

Küchen und Badezimmer müssen den Standards für Lebensmittelsicherheit und Hygiene entsprechen. 

Es sind geeignete Abfallbehälter mit Deckel sowie klare Anweisungen zu den örtlichen Recyclingvorschriften erforderlich.

Abfälle müssen regelmäßig entsorgt werden, um Schädlingsbefall zu vermeiden, und es dürfen keine Anzeichen für einen Befall vorhanden sein. Siehe auch die unten aufgeführten Nachhaltigkeitsbedingungen.

Die Unterkunft muss über ihrer Kapazität angemessene sanitäre Einrichtungen verfügen.

Kommunale Inspektoren überprüfen:

• Funktionsfähigkeit

• Hygiene

• Sicherheit

• Angemessene Eignung

Toiletten in Gemeinschaftseinrichtungen müssen Privatsphäre gewährleisten (z. B. abschließbare Türen, angemessene Trennung).

Sicherheitsanforderungen
Die Unterkünfte müssen den allgemeinen Brandschutzbestimmungen sowie folgenden Anforderungen genügen: 

a) Feuerlöscher und Brandschutzdecken müssen entsprechend der Zahl der Mieteinheiten zugänglich sein. 

b) Die Erste-Hilfe-Ausstattung muß dem EU-Standard entsprechen und das CE-Symbol tragen. 

c) Bedienungsanleitungen zu Gebrauch und Funktionsweise für alle elektrischen Geräte müssen vorhanden sein, falls nicht verfügbar, muss darüber informiert werden. 

d) Die Notrufnummer 112 muss deutlich sichtbar sein.

Brandschutz
Die Brandschutzauflagen für Alojamento Local (AL)-Immobilien hängen von der Art der Einrichtung und ihrer Kapazität ab, aber alle AL-Einheiten müssen über eine Reihe von Mindest-Sicherheitsmaßnahmen verfügen.

Mindestanforderungen an den Brandschutz für alle AL-Immobilien
Für alle AL-Einheiten – einschließlich Apartments, Villen, Zimmer und Gästehäuser – gilt:

Eine Löschdecke in der Küche

• Mindestens einen zertifizierten Feuerlöscher pro Etage oder pro Brandrisikobereich

• Rauchmelder in Durchgangsbereichen und Schlafzimmern

• Deutlich sichtbare Notfallkontaktinformationen

• Jährliche Wartung von Feuerlöschern und Sicherheitsausrüstung

Dies sind die Mindestanforderungen, die bei kommunalen Inspektionen überprüft werden.

Zusätzliche Empfehlungen
Die örtlichen Feuerwehren (Bombeiros) können zusätzliche Maßnahmen empfehlen, wie z. B. die Aufstellung eines kleinen Feuerlöschers in jedem Zimmer von Gästehäusern oder B&B-ähnlichen Einrichtungen. Diese Empfehlungen sind nicht verbindlich, können jedoch die Sicherheit verbessern und werden bei Inspektionen möglicherweise empfohlen.

Brandschutzanforderungen für größere AL-Unterkünfte
AL-Unterkünfte mit einer Kapazität von mehr als 50 Nutzern müssen den nationalen Brandschutzcode (SCIE, Segurança Contra Incêndio em Edifícios) einhalten, der Folgendes umfasst:

• Einen Brandschutzplan (Projeto de Segurança Contra Incêndios), das von einem qualifizierten Techniker erstellt wurde

• Verbesserte Brandmelde- und Alarmsysteme

• Notbeleuchtung und Evakuierungsbeschilderung

• Feuerbeständige Türen oder Brandabschnitte, wo erforderlich

• Ein Festnetz- oder Mobiltelefon mit einer externen Leitung für Notfälle

Diese Anforderungen gelten hauptsächlich für große Hostels oder AL-Gebäude mit mehreren Einheiten.

Kommunale Anforderungen
Einige Kommunen verlangen möglicherweise zusätzliche Unterlagen, wie z. B.:

• Ficha de Segurança de Incêndio (Brandschutzdatenblatt)

• Planta de emergência (Notfallplan)

Dies variiert je nach Câmara Municipal und wird in der Regel während oder nach der Inspektion angefordert.

Barrierefreiheit

• Ein  Hostel mit mehr als 50 Betten/Gästen muss mindestens über einen Raum und eine Sanitäreinrichtung verfügen, die für Behinderte nutzbar sind, ausgenommen in den im Decreto-Lei 163/2006 de 8 de Agosto, Art. 10 genannten Ausnahmen. 

• Die  o.g. Sanitäreinrichtung kann auch als von behinderten und nicht behinderten Menschen gemeinsam genutzte Einrichtung gestaltet werden. 

• Einige Kommunen haben dazu möglicherweise zusätzliche Vorchriften.

Die Registrierung
Um einen Beherbergungsbetrieb zu gründen, müssen Sie dies zuerst beim Finanzamt (Finanças) anmelden. 

Dies kann als Einzelunternehmer oder als Firma geschehen. Der Beginn der Tätigkeit ist obligatorisch, bevor Rechnungen ausgestellt oder Mieteinnahmen erzielt werden können.

Wenn Sie steuerlich nicht in Portugal ansässig sind, hängen die Regeln für die steuerliche Vertretung von Ihrer Situation ab:

• Einwohner von EU/EWR Sie benötigen keinen Steuervertreter, wenn Sie über eine NIF verfügen und eine digitale Mailbox (ViaCTT) unterhalten. 

• Nicht-EU/EWR-Einwohner müssen einen Steuervertreter in Portugal benennen. Dies gilt für alle Personen mit Einkünften aus portugiesischen Quellen (einschließlich AL-Einkünften).

Mietobjekte können hier registriert werden, unten können Bezirk und Gemeinde ausgewählt werden: https://www2.gov.pt/inicio/espaco-empresa/balcao-do-empreendedor/alojamento-local-registo-da-atividade), oder Sie können sich an Ihre örtliche Câmara Municipal wenden, um Unterstützung zu erhalten. 

Nach der Registrierung müssen Sie sich um die Haftpflichtversicherung kümmern. Weitere Informationen finden Sie unten unter „Versicherung”.

Die Câmara erhält die Registrierung elektronisch, nachdem Sie sie online eingereicht haben.

Innerhalb von 60 Tagen nach Einreichung des Antrags führt die Câmara eine Inspektion durch, um sicherzustellen, dass alle Anforderungen erfüllt sind.

• Überprüft werden:

• Sicherheit

• Hygiene

• Kapazität

• Einhaltung der Bebauungsvorschriften

Folgendes kann verlangt werden:

• Elektro-/Gas-Zertifikate (Konformitätsbescheinigung)

• Caderneta predial

• Eigentumsnachweis

• Versicherungsnachweis 

Regulierte Gebiete
Die CMs können die Anzahl der Ferienwohnungen gebietsmäßig begrenzen, um die „sozialen Gegebenheiten von Nachbarschaft und Ortschaft zu bewahren“. Zusätzlich darf in derart ausgewiesenen Gebieten ein einzelner Vermieter nur höchstens 7 Ferienwohnungen vermieten.

Gästekapazität
Sie wird bei den Mietobjekten durch die Zahl der vorhandenen fest eingerichteten Einzel- oder Doppelbetten definiert. 

Bei geeigneten Voraussetzungen können in AL-Einheiten umbaubare und/oder zusätzliche Betten aufgestellt werden, sofern sie nicht mehr als 50 % der Zahl der festen Betten ausmachen.

Werbung
Werbung, Geschäftsunterlagen und Vermarktung des Mietobjektes müssen den Namen der Einrichtung aufweisen, gefolgt von der Alojamento local-Registriernummer.

Identifizierungsplakette
Die Mietobjekte müssen an der Außenseite nahe am Haupteingang ein Informationsschild zeigen, das folgende Eigenschaften aufweisen muss:

• „AL“ in Großbuchstaben

• Registrierungsnummer

• Korrekte Abmessungen (20 × 20 cm oder 10 × 10 cm für Innen-Eingangsbereiche*)

• Zugelassene Materialien (z. B. Acryl, Metall)

*) Wenn sich der Eingang innerhalb eines Gebäudes befindet, kann es auch ein gleichartiges kleineres Schild sein.

Beschwerdebuch
Wie alle öffentlich zugänglichen Orte müssen auch diese Mietobjekte über ein Beschwerdebuch (Livro de Reclamações) verfügen.

Hausordnung in verschiedenen Sprachen
Die Eigentümer müssen eine Hausordnung mit allen das Gebäude betreffenden Regeln auslegen, einschl. der zu Abfall und Lärm. Wenn es eine schriftliche Condominiums-Hausordnung gibt, muss diese ebenfalls beigelegt und den Gästen übergeben werden. Darin muss auch die Telefonnummer des Hausverwalters/-meisters genannt sein. Diese Unterlagen müssen in Portugiesisch, Englisch und in mindestens zwei weiteren Sprachen verfügbar sein.

Versicherung
Hausbesitzer sind verpflichtet, eine Multirisiko-Versicherung in einer Mindesthöhe von € 75.000 pro Fall für Schäden abzuschließen, die in den Gemeinschaftsbereichen eines Condominiums entstehen können und von Gästen verursacht werden, für die die Eigentümer in Haftung genommen werden können.

Bei einem in einem Gebäude mit Horizontalteilung befindlichen Alojamento Local ist der Inhaber des Betriebs außerdem verpflichtet, eine Versicherung abzuschließen oder nachzuweisen, die Sachschäden abdeckt, die durch einen im Betrieb entstandenen oder von ihm ausgehenden  Brand verursacht werden.

Die Câmaras können einen Versicherungsnachweis verlangen, der innerhalb von drei Tagen erbracht werden muss, andernfalls wird die Registrierung gelöscht.

Um sicherzustellen, dass die Registrierung Ihres Alojamento Local gültig bleibt, müssen Sie bei der Zuteilung der AL-Registrierungsnummer vor Aufnahme Ihrer Tätigkeit einen Nachweis der Haftpflichtversicherung vorlegen und auch bei jeder Erneuerung oder Änderung der Versicherung einen Nachweis übermitteln.

Der Nachweis der Haftpflichtversicherung muss jedes Jahr hier hochgeladen werden: https://www.gov.pt/servicos/enviar-comprovativo-de-seguro-do-alojamento-local

Hostels
Wie bei den Câmaras wurden auch die Rechte von Condominiums erweitert. Die Einrichtung von neuen AL-Einheiten muss zuvor von der Eigentümergemeinschaft genehmigt werden. 

Condominiums
Die Eigentümerversammlung hat keine Befugnis, AL-Genehmigungen zu erteilen oder zu entziehen. Wird das AL-Gewerbe in einer Eigentumswohnung ausgeübt, kann die Eigentümerversammlung  dies durch einen begründeten Beschluss ablehnen, der von der Mehrheit der Eigentümer des Condominiums gebilligt wird und sich auf wiederholte und nachgewiesene Vorfälle stützt, die die normale Nutzung des Gebäudes stören, sowie auf Handlungen, die Belästigungen verursachen und die übrigen Eigentümer beeinträchtigen. 

Eine Entscheidung muss beim Präsidenten der Câmara beantragt werden. Nach Erhalt des Beschlusses der Eigentümerversammlung kann der Bürgermeister die Löschung der AL-Registrierung betreiben oder die beteiligten Parteien auffordern, eine Verständigung zu finden, eventuell mit einem AL-Ombudsmann, um das Verfahren durch die Übernahme von Verpflichtungen und Bedingungen abzuschließen.

Es ist zu beachten, dass die Entscheidung, die Eintragung entsprechend dem Beschluss der Eigentümergemeinschaft zu löschen, bedeutet, dass die betreffende Immobilie für einen in dieser Entscheidung festgelegten Zeitraum (bis zu fünf Jahre) nicht als AL betrieben werden kann, unabhängig von den Eigentumsverhältnissen.

Eine von der Câmara Municipal erlassene Verordnung kann die Ernennung eines AL-Ombudsmanns bestimmen, der die Gemeinde bei der Beilegung von Streitigkeiten zwischen Bewohnern, Eigentümern von AL-Einrichtungen und Wohnungseigentümern oder Dritten mit entgegengesetzten Interessen unterstützt.

Beitragszahlungen an das Condominium
Die Eigentümerversammlung kann die Zahlung von zusätzlichen Beiträgen durch die Vermieter von Ferienunterkünften festsetzen, entsprechend den Mehraufwendungen aufgrund der erhöhten Benutzung der Gemeinschaftsanlagen, mit einer Obergrenze von 30 % des Jahresbeitrages.

Empfang
Gäste von Alojamento Local (AL)-Einrichtungen müssen Zugang zu einem Empfangsservice haben, der das Ein- und Auschecken sowie die Möglichkeit zur Kontaktaufnahme mit dem Betreiber umfasst. Dieser Service kann persönlich oder z.B. per Telefon, E-Mail oder anderen elektronischen Mitteln erbracht werden.

Beherbergungsbetriebe, einschließlich Hostels, müssen den Gästen klare Kommunikationsmöglichkeiten mit der für die AL verantwortlichen Person sowie gut sichtbare Informationen über die nationale Notrufnummer (112) und die Kontaktdaten des Betreibers zur Verfügung stellen.

Registrierung von Gästen
Die UCFE (Unidade de Coordenação de Fronteiras e Estrangeiros) muss über die Übernachtung von ausländischen Touristen informiert werden, daher müssen alle AL-Vermieter ebenso wie Hotels Ankunft und Abreise ihrer ausländischen Gäste innerhalb von jeweils 3 Tagen bei der UCFE melden. Das erfolgt über die speziell dafür eingerichtete Website https://siba.ssi.gov.pt. Hierzu müssen als erstes das Objekt registriert sowie Nutzername und Passwort angefordert werden, danach ist die Seite jederzeit zugänglich. Unterkünfte, die als Alojamento Local klassifiziert sind, müssen ihre nationale Registrierungsnummer für lokale Unterkünfte (RNAL) angeben. Die RNAL muss bei der Registrierung angegeben werden und kann unter der Option Atualização dos dados de inscrição aktualisiert werden.

Ein Handbuch auf Portugiesisch finden Sie hier: https://siba.ssi.gov.pt/ajuda/manual/.

Frühstücksservice
Wenn AL-Betriebe Frühstück anbieten, müssen sie den entsprechenden Vorschriften zu Hygiene und Lebensmittelsicherheit genügen.

Wenn sie unter Bed & Breakfast firmieren, müssen sie entsprechend dem Decree-Law no. 128/2014 de 29 de Agosto, 17, 4, zusätzlich zum Übernachtungsservice immer auch Frühstück anbieten. 

Nachhaltigkeit
Alojamento Local (AL)-Einrichtungen sind angehalten sich umweltverträglich zu verhalten, insbesondere in Bezug auf die effiziente Nutzung von Wasser und Energie, die Reduzierung von Abfall und die Bereitstellung verantwortungsbewusster Tourismusinformationen für Gäste. Obwohl diese Maßnahmen nach der nationalen AL-Gesetzgebung nicht verpflichtend sind, fördern viele Gemeinden und Tourismusbehörden gute Umweltpraktiken, wie z. B. Abfalltrennungsanlagen, die Verwendung umweltfreundlicher Reinigungsprodukte und die Teilnahme an freiwilligen Nachhaltigkeitsprogrammen oder Zertifizierungssystemen (z. B. Save Water, Green Key). Einrichtungen, die sich für die Umsetzung dieser Maßnahmen entscheiden, können von einer verbesserten Umweltleistung und der Anerkennung durch nationale oder internationale Nachhaltigkeitssiegel profitieren.

Save Water-Siegel Algarve
Alojamento Local (AL)-Unterkünfte an der Algarve können sich der Verpflichtung zur Wassereffizienz anschließen, indem sie sich bei der Überwachungsplattform anmelden und das Save Water-Siegel erhalten. Weitere Informationen und die Möglichkeit zur Anmeldung finden Sie auf der Plattform Compromisso com a Eficiência Hidrica (Verpflichtung zur Wassereffizienz).

Erweiterte Vollmachten
Die ASAE (Autoridade de Segurança Alimentar e Económica, Aufsichtsbehörde für Lebensmittel- und Wirtschaftssicherheit) und die Stadtverwaltungen sind verantwortlich für die Befolgung der Vorschriften dieses Gesetzes, ebenso für die Ankündigung der entsprechenden Verfahren bei Verstößen und die Verhängung von Bußgeldern und anderen Sanktionen. Stadtverwaltungen können:

• Regelmäßige oder unangekündigte Kontrollen durchführen

• Bei Nichteinhaltung den Betrieb aussetzen

• Verwaltungsstrafen verhängen

Bußgelder
Bußgelder werden gegen AL-Eigentümer verhängt, die illegal vermieten, vor allem wenn die Unterkunft nicht gemeldet ist oder die nicht der Verpflichtung nachgekommen sind, alle Daten im Balcão Único Eletrónico  zu aktualisieren, sowie bei allen Überschreitungen der Belegungszahlen des Betriebes.

Die Strafen reichen von € 2.500 bis € 4.000 bei Privatleuten und von € 25.000 bis € 40.000 bei Firmen.

10-tägige Meldefrist bei Aufgabe
Der Eigentümer einer Ferienwohnung muss die Beendigung der Vermietungstätigkeit innerhalb von 10 Tagen online melden. Die gleiche Frist gilt für die Beendigung der  Zusammenarbeit mit Buchungsplattformen wie Airbnb und Booking.com usw.

Informationen zu Geschäftsaufgabe, Änderungen der Registrierung, dem „Clean & Safe“-Siegel oder zur Bestellung eines Beschwerdebuches (Livro de Reclamações) findet man auf der Webseite:
https://www2.gov.pt/en/fichas-de-enquadramento/alojamento-local

Lizenzübertragung
Verkäufer können beim Verkauf einer Immobilie eine bestehende AL-Lizenz übertragen, sodass der neue Eigentümer keine neue Lizenz beantragen muss.

Aufnahme der AL-Lizenz in einen Kaufvertrag
Der Verkäufer und der Käufer müssen im Vorvertrag (Contrato de Promessa Compra e Venda, CPCV) und in der notariellen Urkunde (escritura) Folgendes angeben:

• Die Immobilie verfügt über eine aktive AL-Registrierung.

• Die Lizenz wird auf den neuen Eigentümer übertragen.

Nach Unterzeichnung dieser Urkunde muss der neue Eigentümer die Gemeinde, in der die AL registriert ist, benachrichtigen.

Dies geschieht durch:

• Einreichen einer Mitteilung über den Eigentümerwechsel

• Beifügen der Urkunde und der Ausweisdokumente

Jede Gemeinde hat ihr eigenes Formular oder Online-Portal, aber der Vorgang ist standardisiert.

Der neue Eigentümer muss die Registrierung auf der offiziellen Regierungsplattform aktualisieren:
Balcão do Empreendedor  → Alojamento Local → Alteração de Titularidade

Der neue Eigentümer muss außerdem benachrichtigen bzw. aktualisieren:

AT (Autoridade Tributária)

• Registrierung der AL-Tätigkeit unter seiner NIF

• Aktualisierung der Rechnungsdaten

• Bei Bedarf Sicherstellung der Umsatzsteuerregistrierung

AIMA-Gästemeldung

• Aktualisierung des SIBA-Kontos mit den Daten des neuen Eigentümers

• Sicherstellung, dass die Gästemeldung ohne Unterbrechung fortgesetzt wird

Versicherung

• Übertragung oder Abschluss einer neuen Haftpflichtversicherung, die für AL obligatorisch ist.

Informationen zur Kapitalertragssteuer finden Sie in unserem Bulletin T07.