Dieses Merkblatt wurde im Anschluss an den Artikel "Direito de Preferência" (Vorzugsrecht), der in der Zeitschrift UPDATE (Februar 2026) veröffentlicht wurde, erstellt, um weitere Einzelheiten zu diesem Merkmal zu liefern.
Kauf ländlicher Grundstücke in Portugal - Ein vereinfachter rechtlicher Überblick für ausländische Käufer
Beim Kauf ländlicher Grundstücke in Portugal gibt es besondere rechtliche Vorschriften, die über die üblichen Prüfungen bei normalen Immobilientransaktionen hinausgehen. Eine der wichtigsten - und von ausländischen Käufern oft übersehene - ist das gesetzliche Vorkaufsrecht.
Dieses Recht kann es einer anderen Person ermöglichen, das Land zum gleichen Preis und zu den gleichen Bedingungen zu erwerben und den ursprünglichen Käufer zu ersetzen.
Was ist das Vorkaufsrecht?
Nach portugiesischem Recht können bestimmte Personen - vor allem Eigentümer benachbarter ländlicher Grundstücke oder Miteigentümer - ein gesetzliches Recht haben, eine ländliche Immobilie vor einem dritten Käufer zu erwerben.
Wird dieses Recht rechtsgültig ausgeübt, tritt der Vorkaufsberechtigte an die Stelle des Käufers und wird Eigentümer der Immobilie, wobei der Käufer entschädigt wird.
Zweck dieser Regelung
Die gesetzliche Vorkaufsregelung zielt darauf ab:
Schutz der nationalen landwirtschaftlichen Bodenstruktur
Förderung wirtschaftlich lebensfähiger landwirtschaftlicher Betriebe
Vermeidung einer übermäßigen Zersplitterung des ländlichen Bodens
Es handelt sich um eine verbindliche gesetzliche Regelung. Es kann nicht vertraglich ausgeschlossen werden, und jede Klausel, die dies versucht, ist nichtig.
Wann gilt das Vorkaufsrecht?
Das Vorkaufsrecht gilt nur, wenn alle der folgenden Bedingungen erfüllt sind:
die Übertragung erfolgt gegen Entgelt (d.h. ein Verkauf, nicht als Schenkung)
das Grundstück ist rechtlich als ländliches Grundstück eingestuft
die Grundstücke sind physisch zusammenhängend (sie haben eine gemeinsame Grenze)
die verkauften Grundstücke sind kleiner als die gesetzlich festgelegte landwirtschaftliche Mindesteinheit, die für die betreffende Region und Grundstücksart gilt
der Käufer ist ein Dritter, der nicht bereits ein Vorkaufsrecht besitzt.
Außerdem darf der benachbarte Eigentümer, der das Recht ausüben möchte, nicht bereits Land besitzen, das die landwirtschaftliche Mindesteinheit überschreitet, da davon ausgegangen wird, dass ein solches Land allein wirtschaftlich lebensfähig ist.
Was ist die landwirtschaftliche Mindesteinheit?
Die landwirtschaftliche Mindesteinheit ist die Mindestfläche, die für eine nachhaltige landwirtschaftliche Nutzung als notwendig erachtet wird.
Sie variiert je nach:
der geografischen Lage
der Art der landwirtschaftlichen Tätigkeit
der Frage, ob das Land bewässert oder unbewässert ist
Beispielen:
Im Gebiet der Algarve:
2.5 Hektar (bewässertes Land)
8 Hektar (unbewässertes Land)
In bestimmten Gebieten des Alentejo:
bis zu 4 Hektar (bewässert)
bis zu 48 Hektar (unbewässert)
Aus diesem Grund muss jedes Grundstück vor Abschluss eines Kaufvertrages individuell bewertet werden.
Gesetzliche Ausschlüsse
Das Vorkaufsrecht gilt nicht, wenn:
Eines der Grundstücke ist städtisch oder für eine nichtlandwirtschaftliche Nutzung bestimmt
Der Verkauf betrifft eine Gruppe von nicht zusammenhängenden Grundstücken, die zusammen einen landwirtschaftlichen Familienbetrieb bilden
.landwirtschaftlichen Familienbetrieb bilden
Vorkaufsrechte der Miteigentümer
Wenn die Immobilie in Miteigentum gehalten wird, hat jeder Miteigentümer ein Vorkaufsrecht, wenn ein anderer Miteigentümer seinen Anteil veräußert.
Dieses Recht hat Vorrang vor allen anderen gesetzlichen Vorkaufsrechten.
Spezialregelung: Nationale Landwirtschaftsreserve (RAN)
Wenn das Land innerhalb der Nationalen Landwirtschaftsreserve liegt (Reserva Agrícola Nacional - RAN), gilt eine wesentlich strengere Regelung:
Nachbarn haben immer ein Vorkaufsrecht
die Größe des Grundstücks und das Vorhandensein von Gebäuden sind irrelevant
die minimale landwirtschaftliche Einheit ist in der Regel dreimal größer als außerhalb des RAN
Benachrichtigungspflicht
Vor dem Verkauf, muss der Verkäufer alle Inhaber von Vorkaufsrechten förmlich benachrichtigen und dabei angeben:
die Identität des Käufers
den vereinbarten Preis
die wesentlichen Bedingungen der Transaktion
Der Vorkaufsberechtigte hat 8 Tage Zeit, um zu entscheiden, ob er sein Recht ausübt.
Wenn keine ordnungsgemäße Benachrichtigung erfolgt, kann der Vorkaufsberechtigte immer noch innerhalb von 6 Monaten, nachdem er von dem Verkauf Kenntnis erlangt hat, eine Klage erheben.
Praktische Ratschläge für Käufer
Vor dem Kauf ländlicher Grundstücke in Portugal sollten sich Käufer immer vergewissern:
ob die Landfläche unter der geltenden landwirtschaftlichen Mindesteinheit liegt
ob das Grundstück innerhalb des RAN oder einer anderen geschützten landwirtschaftlichen Zone liegt
ob benachbarte Eigentümer oder Miteigentümer gesetzliche Vorkaufsrechte haben
Für ausländische Käufer, ist eine vorherige rechtliche Prüfung unerlässlich, um unerwartete Ergebnisse und gescheiterte Transaktionen zu vermeiden.
Das Vorkaufsrecht ist keine bloße Formalität - es kann darüber entscheiden, ob ein ländlicher Grundstückskauf letztendlich erfolgreich ist oder nicht. afpop empfiehlt den Mitgliedern dringend, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen.
Ergänzung
Vorkaufsrecht der Câmaras Municipais
Unter bestimmten Voraussetzungen haben die Câmaras ebenfalls ein Vorkaufsrecht und in städtischen Gebieten sogar ein Enteignungsrecht. Käufer sollten daher prüfen, ob für die Immobilie, die sie erwerben möchten, ein Stadtentwicklungsplan (Plano Diretor Municipal, PDM) vorliegt oder ob sie in einem Gebiet zur Stadtsanierung (Area de Reabilitaçao Urbana, ARU) liegt. In solchen Fällen ist es erforderlich, vor dem Kauf professionellen Rat einzuholen.
Quellen - Portugiesisches Zivilgesetzbuch
Artikel 1380 - Gesetzliches Vorkaufsrecht für benachbarte ländliche Grundeigentümer
Artikel 1381 - Gesetzliche Ausschlüsse vom Vorkaufsrecht
Artikel 1410 - Vorkaufsrechtsklage und Verfahrensvorschriften
(Ergänzende Verordnung: Ministerialverordnung (Portaria) Nr. 19/2019, vom 15. Januar, über landwirtschaftliche Mindesteinheiten)
Diese Informationen wurden von Dr. Eduardo Serra Jorge von ESJ Advogados (esjorge@esjaadvogados.com)
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